2022-02-22 21:48:10
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咚咖房学院
如何看待一个区域的投资价值？
今年的楼市还适合投资吗？
关内投资还有哪些价格低洼地？
听听咚咚专家 淘房哥-摩天的置业分享吧！
【本期主题】：
《房产投资，轻松跑赢大势》
【主讲人】：淘房哥-摩天
主持人：
各位网友，大家下午好！欢迎参加第十期《咚咖房学院》，咚咖房学院是由咚咚找房主办，咚咚找房是房网旗下的找房APP，每期都会邀请到各专业领域的专家与大家分享智慧的知识讲座，本期请到的大咖是房网淘房哥摩天，淘房哥摩天是咚咚找房楼盘的研究专家，长期在深圳各区踩盘，了解市场动态、区域详情、交易环节，对市场敏感度极高，主打区域是宝安、福田、南山学位房和高端住宅，除了热衷于房产投资之外，他每年也会帮助上百名网友成功买房，实战经验非常丰富，他同时也是深圳交通频率FM94.2、FM106.2常驻嘉宾，大家可以关注一下，每周一、三、五中午，同时他也是深圳财经频道《今日地产》特邀嘉宾。
咚咖房学院不仅有民间场次，也有企业场次，已经服务过的企业有迈瑞医疗集团、中国电信、卓越地产、工商银行等，我们能为企业员工带来房产资讯和金融支持，比如首付贷，如果在场有高管的话，企业人数到达一定数量，有这方面需求想要办讲座或者是提供相关服务的话，可以直接找到我们，或者是找到企拓组负责人羊洋。
本期房学院有三个环节，第一个环节是淘房哥摩天分享会，第二个环节是现场微信群组建，第三环节是咚咖一对一咨询，现场有牛浩思和淘房哥，大家听完讲座肯定有很多问题想咨询，可以针对您想要求解的问题、想要了解的片区咨询他们。
淘房哥-摩天：
大家下午好！我是摩天，欢迎大家参加今天下午的咚咖房学院。
经过2015年深圳楼市的疯狂之后，我发现深圳市包括在场网友对房产投资的兴趣越来越浓，特别是去年年底开始到今年年初，大概每周有一百多位网友咨询我，个人感觉一半以上都是投资为主，哪怕是自住兼投资，也就是说现在深圳人买房的金融属性已经越来越强了，所以今天跟大家聊一聊房产投资。
大家可以通过咚咚找房APP、淘房哥、牛浩思进行咨询。
今天主要讲四个方面：一是深圳楼市大局观；二是不同类型的资产配置；三是精准定位，进货与出货；四是资产优化，让不动产动起来。
一、楼市大局观
为什么要讲楼市大局观？个人觉得房产投资就是投资于一个区域甚至一个城市的发展，通过这个城市越来越宜居，经济发展越来越快，人口在不停的流入，这个城市的竞争力越来越强，它的土地价值会越来越高，从而会溢价到房产上。每个区域也一样，其实每个区域的定位不同，功能也不同，所以土地价值也不一样，其实在深圳，每个区域都有固定的投资客，像房产就有一个宇宙中心，比如红山是宇宙中心、前海是宇宙中心，特别是去年有人说布吉是宇宙中心，我觉得如果一个人只关注一个区域，那你就无法客观的判断一个区域的投资价值，我今天可能会对各个区域做一个介绍。
淘房哥-摩天：
罗湖。罗湖区应该是深圳最早的商业中心，但是它的规划是比较落后的，没有比较具体的规划，很多楼盘都是90年代建的，配套比较完善，租金回报率比较高，但是放眼整个深圳，罗湖不属于热点区域，爆发力不是很强，如果说整个深圳的房价上涨，可能会集中在关外，也可能集中在南山，所以说它的稳定性比较强。
罗湖区有很多区域，我主要说一下我比较关注的区域，一是莲塘，二是翠竹，三是蔡屋围。
莲塘片区：目前的价格是4.5-6万/平，为什么我要说这个区域呢？一是靠山临海，有罗外学位，整个区域是以花园社区为主，当然也有部分老破旧多层小区，整体来说比较宜居。
翠竹片区：学位房，深中学位，5-8万/平，大部分是老旧社区，也有花园社区，比如金翠园这种社区基本上是8万/平米，整个区域有地铁辐射，配套比较完善，学位较好。
蔡屋围：蔡屋围是整个罗湖的金融中心，目前有地铁1号线、2号线，未来还有7号线、9号线，是四条地铁线交汇的地方，在整个深圳，前海、车公庙也有，罗湖只有蔡屋围，而且这里是罗湖的商业中心，特别是小户型的租金回报率比较高，两房租金能租到7000元，如果在关外的话，两房只能租五六千元。
投资要看地铁，关内比较成熟的区域，地铁的溢价不高，相对而言，越偏远的地方地铁的溢价越高。可以关注一下地铁2号线，莲塘有地铁2号线的规划，整个区域的交通不发达，平时比较堵车，但是一旦有了地铁之后，福田的、华强北的，包括罗湖的购买力或者改善需求会往那边关注。7号线和9号线是今年要动工的。
说到罗湖，可能要说到学位，目前比较好的有深圳中学，5-8万/平，翠园中学，4.5-7万/平，罗外是4.5-6万/平。整个罗湖会有哪些旧改呢？比如莲塘会有华润旧改，黄贝岭有深业旧改，还有湖贝村旧改，蔡屋围的旧改说了很久，有一个京基的旧改，还有清水河的旧改。
如果我要投资这个区域，首先要找这个区域的特色，如果是罗湖，我是沿地铁还是沿学位？定位如何？旧改在哪些地方？你可以通过地铁、学位、旧改来了解这个区域，这个区域的大概特点是什么样的。
淘房哥-摩天：
福田。，大部分购买力都是玩金融的，南山是搞IT的，福田规划最好的区域应该是福田中心区，九几年开始规划，2000年开始建设，第一个大盘是黄埔雅苑，整个区域的价格是7-11万/平，基本上是8万左右，整个区域没有学位，但是配套是整个深圳最强的，有少年宫、图书馆、莲花山，虽然学位一般，但是周边的居家氛围相当好，比如福田中心区南区星河COCOPARK，住家是可以考虑的。
其次是香蜜湖农科，香蜜湖农科是整个福田最后一个规划的区域，包括它现在还有一些储备用地，早期就是定位给福田中心区高端人群的改善需求，目前价格是8-15万/平，整个区域的容积率非常低，有地铁、学位，楼盘高端，花园社区为主，配套完善，东面是福田CBD，南面是车公庙，整个福田最大的两个购买力都在其周边。
再说一下景田，景田可以对比石厦和莲花。景田有学位，房网监控来看，景田的关注度是最高的，不管是市场差还是市场好，如果说到景田，大家可能会想到学位，会想到它的配套，会想到它的品质社区，可选择性很高，有小户型，也有多层社区，也有花园社区，对比石厦也是一样的。
新洲目前5-7.5万/平，其实新洲在去年年底可能只有4-6万/平，去年年底出现了强力的补涨，整个福田小户型区域较多的应该就是新洲，包括祥云天都等小户型楼盘挺多的，不管是刚需上车还是投资都是非常好的项目。特别是地铁7号线即将开通，紧邻CBD，这个区域可以关注。
淘房哥-摩天：
目前地铁1、2、3、4号线整个福田都有，还有即将开通的7、9、11号线，其实11号线的溢价空间不是很大，如果是在关外它的溢价空间会大一些，记得11号线去年涨幅最高的是碧海，反而像福田中心区、车公庙没怎么涨。其次是3号线南延到保税区，保税区现在基本上是5-6万/平，比如丽港湾是2000年以后的花园小区，小两房。10号线从福田到坂田、平湖，如果投资做长线的话，大家可以关注一下，它现在不动工，有规划的时候就可以了解，动工之前如果短线是可以考虑的。
福田的学位非常多，从东到西数一下，红岭目前是5.5-8万/平，整个社区以园岭新村多层老社区为主，或者是一栋、两栋、三栋的塔楼，开放式社区，再过来就是整个深圳最好的学位实验学校，目前7-11万/平，花园品质基本上都是塔楼或老破旧小区，相对来说国城花园可能会好一点，7-11万/平，但它有一些特殊户型，比如金茂礼都、国城花园。金茂礼都可以卖12、13万/平，国城花园可以卖16万/平。
再过来是高级中学，高级中学所处的区域是在香蜜湖农科。农科就是豪宅比较多，生源、配套、环境都比较好，所以价格会比较高，13-18万/平。其次是福外，福外是5.5-15万/平，整个福外分两个校区，一个是在景田，景田本部有景田大厦这种小区，也会有香蜜湖小区这种比较高端的物业，特别是卖到15万/平方米的香蜜湖1号、水榭花都这种豪宅，价格区间比较大。弱一点的可能就是莲花和石厦，莲花基本上和园岭新村、红岭学位差不多，基本上是早期的公园社区。
投资这种社区有什么好呢？公务员社区大部分有80多平的三房、90多的四房，户型定位比较合理，而且可改造性、楼盘品质都不错。其次是石厦，石厦6-8万/平方米，也有葵花公寓卖11万/平方米，大部分住宅都是7万/平方米，整个区域缺乏花园社区，比较好的是金地翠园等目前将近8万/平方米。
整个福田的旧改体量最大的应该就是现在炒作的大金沙，在上下沙那一块，还有梅林的卓越和八卦岭，待开发土地应该是安托山比较集中，之前的工业用地会改成住宅或商业用地，而且比较集中，紧邻香蜜湖农科，目前那边的新盘基本上卖9万/平米，也就是说它未来的潜力是比较大的。除了安托山，福田还有一个香蜜湖度假村，香蜜湖度假村是储备用地，未来也是以住宅、商业为主，而且是比较高端的，但是目前的租期还没到期，从长远来看可以关注一下。
淘房哥-摩天：
龙华。龙华不得不说的就是红山，红山是整个龙华定位最高端的区域，如果是豪宅区的话，应该是在圣莫丽斯那一块。红山现在是4.5-7万/平方米，有的人会觉得它的单价比国内要高，但是那一块的楼盘都是十年以内的新盘、次新盘，次新盘有一个特点，就是89平的三房、89平的四房，而且都是以花园社区为主。红山周边有一些待开发土地，应该是整个龙华最大的，仅次于深圳北。
上塘，我记得龙华房价的飙升应该要从上塘开始说起，从星河传奇、中海锦城说起，2013年、2014年那边的楼盘价格都是“2”字头，从中海锦城、星河传奇破3、破4，到现在破6甚至破7，上塘西面有大量可开发的土地资源。
观澜，观澜可以做长期投资，也是刚需可以上车的区域，有二十多家企业入驻，关注点从龙华线北延开始，龙华区政府搬到观澜，整个区域比较集中，旧改力度也比较大，目前3-4万/平方米，相对而言，我会觉得它比去年炒得比较猛的11号线的福永、松岗的价值更高。整个区域的地铁有4号线、5号线、6号线，6号线是到光明新区。比较好的学位有高峰，还有一个是潜龙，新学校深外、高级都炒得比较猛，深外的新盘玖龙玺现在卖7万/平方米，出现20%左右的学位溢价。
旧改方面，观澜的旧改比较多，有二十多家企业，比较出名的合正观澜汇一期已经卖完，还有二期、三期，有学校、商业、地铁，此外还有深业、金地、佳华的旧改，观澜在观壹城西南面还有一个鸿荣源的旧改，但只是一个规划。
老龙华主要集中在龙华地铁站，可以看到中洲的地铁、鸿荣源的旧改，最大的就是鸿荣源的旧改，其实就是德业基的旧改，鸿荣源的南面还有卓越的旧改。
中粮、松茂今年入市，宏发已经动工了，此外还有勤诚达和光明中心城的旧改，待开发土地深圳北站CBD商务中心，其次就是红山居住中心，这两个区域可开发的土地是最多的。关外要紧盯两点，一是地铁，一是旧改。
淘房哥-摩天：
龙岗。坂田跟龙华挨在一起，目前的价格是4-6.5万/平方米，比较好的楼盘有万科城、万科第五园等比较大的社区，还有万科四季花城、中海月朗苑，整个区域内目前来说环境比较嘈杂，但是旧改体量比较集中，有地铁规划，有新增学位华为科技外国语。
龙中基本上是3-5万/平方米，龙中整个区域的环境我个人非常喜欢，它的区域环境比宝中还好，容积率要低，路要宽，交通又不堵车，大部分楼盘基本上都是比较高档的花园社区，价格3-5万/平方米，龙中还有龙岗实验学校，周边的配套比较完善。
大运可以说是去年的一匹黑马，去年很多人觉得涨幅最高的是前海，特别是2014年蛇口划到自贸区，前海开始跳涨，龙华也开始跳涨，没有关注大运区的人可能不知道，大运那一块龙岗外国语的学位房已经翻倍了，目前有些价格已经卖6万/平方米，像奥林华府，早期将近才3万/平方米。整个区域有地铁14号线的利好，有学位，有旧改，区域环境比较好，但是配套不是很完善的，楼盘的入住率也不高。
布吉属于比较刚需的价位，而且那边有很多花园社区，大部分是2000年以后的花园社区，比如桂芳园、信义嘉御名城，布吉的二手房成交非常活跃，如果以3-5万/平方米的价格做投资，相对而言光明涨了、松岗涨了、坪山涨了，都去到3万多，布吉去年出现了强劲的补涨，很多楼盘的涨幅将近20%，可以说轻松跑赢大市。
地铁目前有地铁3号线、地铁10号线坂田已经动工了，还有规划的14号线会经过布吉、横岗、大运到坪山。学位是龙岗实验和龙岗外国语比较好，新学校是信义嘉御山的华为科技外国语。
整个龙岗的旧改，一是在坂田，坂雪大道和10号线周边有碧桂园旧改，最大的旧改是星河的旧改，北面还有万科的旧改，第二大旧改是大族云峰，今年入市，有大型商业，又有高赠送户型。
坪山的旧改主要集中在六和城，六和城周边有8个旧改，北面还有最大的旧改财富城，类似于整个福田CBD，有大型住宅、写字楼，又有一些休闲娱乐配套，旧改体量在100万平以上。
平湖基本上现在也3万多了，平湖最集中的是融湖中心城，有地铁口、佳兆业，这个区域的投资价值是最高的。
淘房哥-摩天：
宝安。宝安在整个关外可以说价格是最高的，如果说到整个区域的话，肯定是宝安中心区，宝安中心区过去几年，甚至在未来几年都会成为一个热点区域，因为它享受前海的福利。整个区域内的规划比较好，它是复制福田中心区的规划，但是它的规划可能会比福田中心区还好，它唯独缺的就是莲花山公园。目前的价格大部分是6-8万/平方米，也有部分社区卖8万多，比如西岸观邸、熙龙湾，甚至一些别墅的价格更高一些。
碧海中心区的楼盘品质早期跟宝中差不多，但是它缺乏大型商业，像鸿荣源壹方中心、宝安体育中心、欢乐海岸、图书馆，它缺少比较大型的休闲文化配套。
其实这两个区域都有一点，就是地铁1号线和地铁11号线穿境而过，而且它们早期的定位都是给南山，特别是科技园的白领，但是通过2014年、2015年这两年房价的上涨，它已经慢慢发生了改变，碧海便宜一点，而且80多平的三房比较多，现在这两个区域的新盘发生了变化，比如去年开盘的壹方中心玖誉8万/平方米，据说二期加推要卖10万/平方米。碧海其实要感谢宏发，去年下半年整个宝中的业主都要感谢这个楼盘，6万左右的价格在宝中，5万左右的价格在碧海还有大把选择，自从这个楼盘开盘之后，这两个区域的价格一下就涨了1万/平，如果今天有关注房网论坛或者有关注微信的，碧海有一个定位最高端的住宅，7万左右一平。
地铁有11号线，经过去年一波上涨之后，你现在再入手的话，它的价值已经不大了。但是福永、沙井、松岗那一块涨幅还是比较可观的，也有一部分是出于补涨。地铁12号线规划，地铁12和14号线是最快要动工的两条地铁线，主要是在宝安老城前进路沿线，目前那一块的价格是4万，那边比较多小区比较旧，如果是次新盘带宝中学位的话大概是6-7万，像中洲、勤诚达都要卖到7、8万/平方米。
淘房哥-摩天：
福永主要是中粮旧改，还有华强城的旧改，相对来说沙井的旧改是最多的，如万丰、卓越、星河、中熙的旧改，万丰的旧改环境不错，比较完善。新安的旧改有中洲、勤诚达、中粮，中粮大悦城规划投资一百多亿，体量比较大，属于双地铁区域，位置是整个宝安商业中心的定位。翻身的旧改主要是卓越和鸿荣源。
待开发土地主要是集中在宝中，宝中的待开发土地，不管是商业还是住宅，特别是住宅，它已经从刚需的定位向改善性定位发生了转变，未来的住宅绝对是高端住宅，甚至是10万/平方米的住宅，比如西岸观邸周边有泰华的地，有榕江的地，有鸿荣源的地等等，全部是住宅，比较集中。碧海会有少量旧改，主要是集中在香缇湾，目前还有三个新盘，碧海君庭、华丰前海湾和中粮幸福城二期。
当你们了解整个区域的特色之后，如果只关注一个区域，盯着这个区域去投资，当然会有一个优势，比如说我熟悉这个区域，住在这个区域，我下班的时候、周末的时候或者散步的时候可以去看一下周边楼盘，有的投资客只炒一个区域，他只炒宝中，甚至知道小户型楼盘有花样年花郡、天健时尚空间、富通好望角一期、西城雅筑，甚至知道哪些户型可以改两房，天健时尚空间40多平米的可以改两房，富通好望角一期30多平的复式可以改两房，甚至他知道这个楼盘，比如像凯旋城，102、107全部是朝北的，115是西南朝花园的，125-127目前是整个楼盘中最好的三房，甚至可以做3+1房，再大就是143平，他甚至知道现在的价位是多少。
当你发现一个区域出现透支的情况，你应该关注其他区域，比如福田福外的学位、石厦的学位，这两个区域是出现对立的，如果福外学位四五百万都买不到三房的时候，在石厦可以买到，那石厦肯定会出现补涨，对比福外、石厦，南山还有育才、南山实验，这些区域都会有轮动，南山在涨的时候，福田不可能不涨，所以我觉得不管是投资还是自住，还是改善型，尽可能同等类型、同等学位、同等楼盘品质做对比，关注2-3个区域，因为即使有的区域、有的楼盘再好，它没有合适的房源，或者它的价格出现一定涨幅之后你再去买其实是没有意义的。
淘房哥-摩天：
二、不同类型的资产配置
进攻型：
如果是进攻型，我肯定考虑的是获利空间/升值空间，首先得有一个确定性，有大概率，比如说这个楼盘带什么学位，这个区域有什么地铁开通或者马上要动工的，确定之后可能我要加杠杆，加杠杆其实除了学位、除了地铁、除了政策，也会跟当时的市场有关系，比如2014年或2015年出了比较明朗的政策，都知道房价要涨的时候，你当然可以加杠杆，在现在这种时候，你可能知道货币比较宽松，但是有可能深圳的政策又会收紧，这个时候月供已经超过了你的工资收入，你去加杠杆、去抵押其实不是很明智的选择，这个时候要选择防守型投资。
进攻型还要考虑楼盘品质，它的楼盘品质是卖给改善型还是刚需？短期内或者三年、五年以后，你的买家是不是能够接受？比如我要进攻，我买学位房，莲花一村、二村、特发小区，未来三五年这种学位房还有一定的稀缺性，那我会觉得没有问题。
潜力区域，红山、宝中、前海、蛇口都可以算是潜力区域，因为它有炒作点，未来有大量旧改和地铁规划、资金流入，这种区域我就可以适当的考虑，我考虑它的升值空间，可能不会考虑它的租金回报率，但是这种区域会有一个什么样的特点呢？抗跌性很弱，去年第三季度银行利率上浮，评估价跟不上之后，特别是炒作区域评估价跟不上，它的抗跌性是非常弱的。
我记得宝中和红山，宝中凯旋城、西城上筑基本上卖6-6.5万/平方米，但是通过一个季度的回调，5.5-6万/平方米，甚至有的价格已经低于5.5万/平方米。红山也是，水榭最高时89平的三房炒到500万，最低的时候跌到450万以内，430万左右，特别是去年年底还有一个笋盘，业主比较急卖，89平，六期，445万成交，相对而言它上涨的爆发力比较强，但如果跌下来，也会跌得比较厉害，因为它的炒作溢价比较高。
淘房哥-摩天：
短线投资。做短线投资，一般是在一年以内，短线投资最关键的要素就是变现能力要强，短期内要找到一个爆发力，比如说我做一个短线，半年或者一年以内，地铁即将开通的前一年是地铁规划涨幅中最高的，这种区域适合做短线，比如松岗、沙井，如果你在去年年初入手，今年基本上可以把它卖掉了，未来1-3年内它的利好主要以旧改为主，而且旧改的推进速度比较慢，你赚了一波之后可以适当的加一些杠杆，或者慢慢地减一些杠杆，回归中心，买一些比较稳定的产品，比如新安、碧海，哪怕现在南山中心区甚至还有350-380万的两房。
短线还有一点，就是热点区域、热点楼盘。其实热点区域、热点楼盘的关注度会比较高，比如景田，景田有一个热点楼盘天然居，天然居和七街公馆应该是房网点击量最高的楼盘，当然它的成交量也非常活跃，天然居在300万以上住家型里面，是整个景田成交最活跃的楼盘，楼盘的变现能力比较强，如果做短线投资，我肯定会考虑大家关注度比较高的区域，又是热点楼盘，成交又活跃的区域，它可以有一定的爆发力。
在户型方面，以中小户型为主，越是大户型，它的成交周期越长，像香蜜湖的豪宅、盐田的豪宅，有的别墅可以卖半年、一年甚至两年，但是小户型特别是90平以内的小户型，成交非常活跃，一房一厅、小两房、两房、三房的需求量最旺盛。又有地铁口，特别是在关外，关外的地铁口或关内一房一厅的地铁口，白领关注度比较高。
再一个就是老破旧，老破旧做短炒的话大部分集中在罗湖，罗湖有很多多层小区，业主有很多套房，甚至他不愿意打理这个房，现在用来做员工宿舍，卖相非常差。如果我是自住的人，我去看这个房肯定看不上，但是短线投资有一个什么特点呢，你把这种老破旧的房买过来，装修一下，出现装修溢价，短期的回报率是非常高的。去年年底、今年年初大家可以看到有很多投资客抛售这种老破旧的小户型，包装一下把它给卖掉，特别是南山的南新公寓卖到5-6万/平方米，这种小区短期内还能接受，一旦放三年、五年，其实老小区的物业管理、水电，特别是电线很容易烂，包括周边的规划、居住的人群都是租客，甚至是合租的。
淘房哥-摩天：
轮动是做短线投资最重要的，深圳有几个区域，像红山、前海、蛇口、宝中，每个区域都会有一个爆发力最强的区域。你如果是在宝安，宝安最先涨的肯定是宝中，宝中涨完之后碧海会跟着涨，然后翻身、新安也会跟着涨。
如果你做一年以内的短线投资，你发现宝中涨了10%-20%以后，其他区域才涨了5%，你做短期投资当然是考虑其他区域，因为短期内它涨到这个价位之后，后期上涨动力肯定就不足了。对比其他区域，我记得去年年底我推荐布吉、坂田比较多，因为对比整个深圳，松岗、福永、光明、坪山都卖3万多的时候，布吉也才卖3万/平方米，但它的配套是最完善的，二手房交易量非常活跃，而且有很多小户型，像大世纪花园、桂芳园五六十平的小两房，特别是龙珠花园，龙珠花园的成交非常活跃，有五六十平的小两房，去年的价格是160-180万，星期六的大暴走和星期三淘房哥浪子，那边的价格已经去到220万，过个年的时间就涨了30万。
所以我觉得特别是做短线要有大局观，每个区域都要对比，学位房、高端住宅都要对比，我记得最先涨的应该是后海，后海蔚蓝海岸基本上是8-8.5万/平方米。香蜜湖是8-10万/平方米，在南山豪宅区里补涨最给力的应该是兰溪谷，兰溪谷在去年上半年都没有发力，6、7万/平方米，但去年年底它出现了补涨，现在已经在9万/平方米。福田中心区现在的价格是7-10万/平方米，大部分是7万以上，但是早期，特别是2013年、2014年，福田中心区的价格和宝中的价格是一样的，而这一轮它出现了补涨。
淘房哥-摩天：
长线投资。
做长线投资，首先我得选一个优质物业，三年内、五年内、十年内不会被淘汰的物业，楼盘品质不错，它会有一个潜力区域。
什么样的区域是潜力区域，可以适合做长线，比如说观澜可以做3-5年的投资，未来有地铁开通，整个区域内，中航格澜郡、合正观澜汇、招商澜园都会有大量的可开发土地资源，有大量的资金流入，这个时候我去买，我预期肯定就是3-5年，但是这个中间我不知道市场是跌还是涨，我得有一定的风险控制，我得准备好现金流，我要准备好五年的月供，它目前的租金是怎么样，我出于保值，买福田中心区放五年、十年，甚至我买前海的房子放五年、十年，其实这种也可以做长线。
但是二手房会有一点，因为每个人的需求不同，你可能更考虑升值空间，但是有的人不是非常职业的投资客，他会考虑到居住环境、自己家庭的居住品质，我不希望太多的精力，哪怕投资一套房一年能获得30%、50%回报率，他觉得一年有20%、30%的回报率就够了，但是生活品质不能下降。长线投资的眼光一定要看远，哪怕是户型格局、区域的发展、周边的定位，你以后要卖给谁，这些都得考虑，而且还要考虑这个楼盘有什么特色，学位房、地铁房是比较有特色的，或者是有海景资源也有一定的投资价值，商业中心，甚至有的是稀缺户型，越是长线投资，越是大户型、越是豪宅，越要长持。
因为刚需的购买力大于改善型购买力，改善型的购买力大于高端人群、享受型物业，在整个去年，需求量最旺盛的就是500万以内的，1000万以上的10%都不到，甚至有的楼盘是属于享受型的，所以还是要以大众需求为主，越是豪宅越要长持，特别是在深圳，很多人做资产配置，深圳的购房名额有限，我可能一开始炒一房一厅，赚了点钱，把它优化一下，买个两房，两房之后我手里又有了钱，我当然得买三房、四房，虽然我知道两房、三房的升值空间比较高，但是我没有其他投资途径的时候，我要把这些钱投入房产，我的资金量投入大，回报率肯定比一房一厅高，假设我手里有500万，之前有一个一房一厅，它的升值空间是50%，但是我这个时候把它卖了，买个800万的房，只要涨幅30%、40%，的速度就要优于小户型，所以有的时候做长线不一定是要考虑升值空间。
淘房哥-摩天：
三、精准定位，进货与出货。
进货就跟开超市一样，什么样的饮料卖得多、它的需求是怎么样的，我得了解一下，这个数据来自于链家，灰色是100万以内的购房门槛，早期在2010年100万可以买宝中的两房，从50%到40%、30%、20%、10%，到6%，今年可能就1%、2%，100万以内的物业越来越稀缺，也就是深圳的购房门槛越来越高，但是你去看它的顶部，500万以上的购买力，深圳人越来越有钱了，但是购买的主流最集中的还是在500万以内，现在我投资肯定会优先选择500万以内的，特别是90平以内的户型。
记得去年整个深圳市的成交，90平以内的户型占68%，通过去年的上涨以后，有可能500万、400万的房子变成700万甚至800万，你现在投资的话，600万其实也可以考虑，但还是要抓准主流区域。
户型需求，两房三房是最多的，这是来自房网咚咖房学院你们填的需求，三房的需求最多，如果结合上面所说的，可能就是500万左右两房三房。
楼龄需求，这是去年一年的成交数据，也是来自于链家。大家可以看一下，特别是关外五年以内的新房，最多的是在宝安；十年以内最多的是在盐田，龙岗、宝安，宝安也包括了龙华，也就是关外的新盘是最多的，但主要集中在15年以内，特别是6-15年以内，这种楼盘的品质、楼龄需求是最旺盛的，大部分以花园社区为主，15年以内的需求量最大。
再就是关外的老旧小区，需求量少，如果你投资关外，如龙岗，龙岗25年以上楼龄的成交为零，但罗湖有43%，如果你做短线，罗湖老破旧的需求量比较多，所以你可以投资罗湖的老破旧。
结合上面所说的两房三房、楼龄15年以内、500万左右和500万以内，当然这种需求量是最大，其实现在还有一点，就是50平甚至是一房一厅改两房的，这种两房其实有非常大的投资价值，比如有些楼盘，像玉湖湾有40多平的一房一厅改两房，还有天健时尚空间一房一厅改两房，南山金海岸有47平两房，包括诺德国际有48、50平两房，这种两房的投资价值比较大，特别是一房改两房，你能找到这种户型，甚至两房改三分，把它装修一下，产生的装修溢价是很高的。
淘房哥-摩天：
购买人群的年龄主要集中在26-35岁，整个深圳购买力的年龄应该是全国最年轻的，我也是26-35岁以内，我知道现在的人喜欢什么样的房，整个龙华的地段、配套其实都不如罗湖，但是它的房价可以卖得比罗湖贵，为什么？
罗湖如果按4万/平方米算，70平两房350万，在龙华坂田350万买一个花园社区，如果是年轻人，他肯定希望住花园社区，不喜欢老破旧，当然最好是地铁口，如果你考虑它的生活成本，当然希望下面有一个商业，类似于龙华的九方，下楼可以吃饭、购物、看电影，并且大部分现在关外的楼盘也是这么一个概念，你可以看一下玖龙玺，玖龙玺下面有商业，中海锦城下面有商业，合正观澜汇下面有商业，港铁天颂下面也有商业，包括坂田的信义嘉御山也有商业，而且都是有地铁口，关外这种楼盘的投资价值是比较大的。
出货，我知道我要进什么样的货，我要买什么样的房，我当然得知道我要卖给谁，现在上班的人群集中在罗湖、福田、南山，南山的购买力是最强的，你卖给他的价格也可能是最高的。罗湖的购买力主要是国贸地王大厦那一块，再到华强北，再到福田CBD，再到车公庙，再到南山科技园、南山的蛇口，其中购买力比较强的地方是福田CBD、科技园，车公庙比华侨城的购买力再强一点。
未来的潜在购买力在哪里呢？
北站会有，留仙洞会有，深圳湾总部基地会有，后海总部基地会有，前海会有，宝中会有。还有坂田的华为，华为的购买力很强，特别是学位房，我之前跟科技园南外、南二外，包括信义嘉御山那边，信义嘉御山一期有很多是华为的业主，华为的人很注重学位，这是一个特色。
南山的购买力比福田的要强，最明显的反映就是在网上有这么一个说法，大部分住南山的人都会买宝安，住福田的人会买龙华，那就导致宝安的价格比龙华贵，购买力是房价上涨的动力，购买力越强，你上涨的空间就越强。
上上周，一周一个楼盘卖了两套上亿的房子，在深圳湾1号，为什么它能卖两套上亿的房？因为那边的购买力强，不仅仅是蛇口的购买力，深圳湾总部、科技园的购买力，它甚至有可能是国际性的购买力或者是香港的购买力，因为早期香港很多人在南山后海买房，就像福田保税区、皇岗。
淘房哥-摩天：
在房价上涨的时候当然会出现购买力外溢，现在有一部分人，特别是去年在关内，很多人的工资收入跑不赢房价的涨幅，这是一个比较普遍的状态。
如果我在同一个区域 ，在福田有一个两房，有一个三房，现在市值500万、600万，但是我发现我卖了之后在同等区域要买一个好一点的两房或者好一点的四房买不起，不是买不起，而是住家的人有一个特点，特 别是男人，他考虑的压力非常多，我卖了这套房有500万，可以买1000万的房，1000万的房要四、五万的月供，但是我家庭的年收入才四五十万，他肯定不会买这种房，他要考虑现金流，所以 现在有大部分人从关内向关外改善，这是一个很正常的事情。
而且有一点，关外的配套在逐步提升，如果你是五年以前去关外，可能会打死也不愿意住，但是现在关外有很多区域的环境已经开始慢慢提升了，比如红山周边的环境就比较好，比如宝中、 碧海、新安，这些区域的环境都有较大的提升，最明显的就是在早期别人觉得关外是去都不会去的，现在很多人已经慢慢得到了认可，而且在去年一年的楼盘成交中，关内的房卖不过关外的 房，因为它需求量大，而且改善性住房，特别是80多平米的三房需求特别大，89平的三房、四房，甚至100多平的五房很多，它的总价是很多改善性需求可以承受的，所以会有这么一个选择趋势，而且大部分是在30分钟以内。
首先我找到了我的物业，我在去年投资的时候有说几个，比如五米阳光有50多的两房，230、240万，现在的市场价应该不会低于280万，它有地铁、有旧改，你可以考虑它卖给谁，卖给福田的 刚需，卖给龙华区域内的购买力。
中海月朗苑也是我去年推荐过的，70多的三房。我买这个房首先要考虑卖给谁，如果我投资龙华、投资坂田，坂田的房我肯定会卖给华为的人，卖给福田的 白领。如果我投资碧海，肯定沿地铁11号线沿线做长持，卖给科技园、深圳湾总部的人，这些人的购买力肯定会比华为的更强，房价的上涨空间可能越大。
光是投资的话，你不能以单价判断涨幅，因为深圳的户型非常奇葩，南山的阳光里可以卖到8万多，有个同事跟我说富通好旺角有卖到9万/平方米的小户型，如果你不了解会觉得“疯了， 这么差的楼盘卖9万/平方米”，但它30多平米就可以做两房，是复式，如果你不了解楼盘的属性，不了解区域，就会觉得不符合现状。
特别是在深圳可开发的土地资源越来越少的情况下，建 的房子当然越来越高，从早期十多层的小洋房，再到二十多层，再到现在四十层左右，居住的面积也越来越小，赠送会比较多。
之前我看到一本书，上面有2013年的研究报告，说深圳关内有一半以上的房子达不到改善性水平，它的楼龄、它的物业、它的居住品质达不到，所以现在很多人开始慢慢往关外看。但是 关内的豪宅，200平、300平，越来越大，比如新天鹅堡，300平做三房，豪宅的户型面积越来越大，它的单价会被平均化，关外全部是高赠送，关内是豪宅，关外是5、6万/平的高赠送，它的 均价当然越来越高，这是很正常的现象。
淘房哥-摩天：
刚刚有人问我坪山值不值得投资，其实我在说短线、长线的时候忽略了一点，做短线投资最优先考虑的就是变现能力，你们去看一下楼盘，看楼下的地铺，地铺越多变现能力越强，成交越活跃，才能养活这些中介，如果成交比较淡，比如有些豪宅，蝴蝶谷，成交非常冷门，楼下没有中介，说明它成交不活跃，做短线投资肯定不适合。
长线投资我可以说一些区域，像观澜、平湖、光明等都可以做长线投资，因为它有地铁，购买力外溢，福田买不起了、龙华买不起了，当然你就买观澜、公明3万多、4万/平方米的。
之前有朋友问我观澜汇可以卖到多少，我说通地铁之后至少可以卖5万多，这种区域适合做长线投资，目标比较明确，有地铁，有大量的开发商要把资金砸到这个区域，砸50亿没用，可能砸100亿、200亿、300亿，这个区域的土地价值肯定就会涨起来，从而溢价到房产上。
现在临深区域也是一个比较热门的区域，上周有个网友问我投资东莞行不行，其实现在的东莞类似于之前深圳的关内关外，现在关内关外已经慢慢一体化了，但还是有一些差距，这个差 距肯定会逐步缩小。
为什么关内关外的差距逐步缩小？
因为轨道交通可以打动两个区域之间的人流，人是带着钱、带着消费需求的。现在东莞有地铁1号线、3号线，3号线和地铁11号线对接， 1号线和地铁6号线对接，一个是前海，一个是福田。
以后长期投资肯定类似我五年前投资关外一样，肯定会有刚需群体买到东莞去，包括我自己最近也在关注这个区域，但是我不是内部人员，不会研究地铁站连到哪里，但是我知道这个趋势之后会在地铁开通前一年做短炒，前期我会关注哪些楼盘，哪些楼盘是品质比较好的，哪些楼盘周边有大量的旧改，我可以去关注，哪怕地铁动工，如果我有资金，地铁动工我会去，市场比较明确的时候我会在周边找，或者在地铁开通的前一年我会去投资。如果你有这个时间精力去研究，当然你的获利空间会越大。
淘房哥-摩天：
四、资产优化，让不动产动起来。
什么样的物业需要资产优化？
其实很多物业都需要资产优化，比如我现在有一个两房，手里有一些钱，可以优化成三房，但是有些物业是即将被淘汰的，楼梯房的高楼层，特别是大户型，顶楼复式，比如景蜜村有100多平的复式，总价去到900万，四房、五房，如果我是改善性需求，你觉得现在改善性需求去到900万价格，他会买到顶楼吗？上有老下有小，老人不方便，小孩也不方便，去超市买袋米还得提上去，在目前这种情况下，特别是在市场上涨的时候，你要把这些物业优化一下。
还有一个是无学位支撑的，居住功能较弱的单间，很多公寓，完全没有阳台，大部分是30平米以内的户型，特别是早期的定位，比如花样年花郡28平的单间，它的涨幅就是低于一房一厅、低于两房，是整个楼盘中最低的，因为它的居住功能较弱，没有学位支撑。
而且早期那些单间会建一个厨房，如果你们去看现在的小户型楼盘，厨房的功能慢慢越来越弱化，因为大部分年轻人，一个人或者两个人，做饭的次数越来越少，所以厨房的功能越来越弱，可能进门就是一个灶台，一个开放式厨房。一百万时你买一个单间，可能涨到200万，但涨到250万的时候你去买一个单间，会发现越到后面升值空间越小，当一个单间去到200万、300万的时候，更多的刚需愿意用时间换空间买关外的两房，所以像这种物业，哪怕租金已经超过了月供，你有一定的资金积累时就要考虑优化这种物业。
老旧物业大厦，这种物业类型在罗湖最多，福田也比较多，老旧物业大厦的格局不完整，容积率高，特别是布吉的国展苑，租客越来越多之后，物业管理会越来越差，办公的越来越多，居家氛围越来越弱，居家氛围越来越弱而办公属性越来越强的时候，它的升值属性也就越来越弱，楼龄越旧越容易被淘汰，多层小区越破越旧，容积率越低可能会卖得越来越贵。
淘房哥-摩天：
户型差，中信花园的户型不方正，但是它的地段好，所以能卖到这个价，而有些楼盘的户型不方正，地段差，就会被淘汰，比如彩虹新都100平做两房，100平做两房意味着什么？它的楼盘定位是刚需盘定位，而很多刚需已经看不上了，在深圳100平买个两房是属于享受型面积，什么样的物业会出现？
双玺、深业上城这种公寓会出现享受型物业，豪宅会出现，比较高端的住宅会出现，而且高端住宅、豪宅，豪峰园、中旅国际可能有90多平的两房，还没有达到100平。像这种物业，越是后期，买家会越来越少，租客越来越多，你能在上涨期卖掉是最好的，哪怕在下跌期的时候做优化也很好，比上涨期更好，因为你卖的便宜，你买的房子也便宜，你的月供要少。还有一种就是面积，还有户型，比如有的户型没阳台，或者有暗房，这种物业需要优化一下。
伪豪宅，144平以上可能就是豪宅，但是很多住宅，像我们公司旁边有一个香珠花园，一、二楼是复式，顶楼也是复式，一、二楼现在是做美容美发，顶楼复式早期业主会把四房五房改成七八个房出租，租金回报率很高，有强大的现金流，但是它的升值空间远远大于现金流，而且这个楼盘的租客越来越多，又是大户型，虽然地段在这里，但是这种复式卖一千多万，改善性谁会去买？一千多万的五房，在南山兰溪谷、宝中熙龙湾、后海蔚蓝海岸三期大把这样的选择，所以它的需求量会不断减少。
还有一种就是早期的景田，富林花园也是这样的情况，南北通透，地段很好，但是走楼梯，一二楼是复式，带花园，顶楼也是复式，慢慢开始有培训机构、美容会所，特别是美容会所、私房菜很喜欢找早期的过气豪宅，一二楼复式用来办公，而且现在很多人包括创业团队不喜欢办公室，他喜欢找一个好一点的小区，做一个开放式办公空间。这种房子的购房需求在逐渐下降的时候楼盘的定位越来越弱化的时候，应该尽早把它做资产优化。
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