海南正式宣布:跟中国式房地产一刀两断!

金融好望角 2020-08-27 08:02:07

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导读:在宣布成为中国最开放的自由贸易区一周后,海南又一记重拳砸向了房地产。一首凉凉送给海南炒房的朋友!


来源:中金在线(cnfol-com)综合真话财经(zhenhuacaijing)、刘晓博(liuxb929);财经要参(mofzpy)、理财中国(mlicai)


01


曾经的雄安新区,政策刚落地,炒房客就包围了售楼处,千年大计还没到,房价就先被拉抬到百年后。这次的海南自贸区,却没有重蹈覆辙了。


4月22日晚上9点,一个大消息破空而来:海南公布新一轮楼市调控措施,其实质是与中国式“投资+投机”的房地产一刀两断!


这次限购之严厉,超出意料,几乎所有炒房路子都被堵上。关键信息如下:


1、大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜。

 

2、研究出台具体措施,鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。

 

3、实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上实施全域限购。

 

五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。


海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。


上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。


自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。


各市县要加强购房资格审查,规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

 

4、非本省户籍居民家庭在我省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房,取得不动产权证满5年方可转让。


5年限售,流动性也锁死。这哀鸿遍野的画面,可以了解一下房价砍到脚面的燕郊(从风光的4万跌到1万多)。


3月31日,海南曾下发“关于做好稳定房地产市场工作的通知”,4月22日的新政是3月31日政策的延续,但这次限购升级是全方位的。


限购又限售,泼了市场的冷水,吃瓜群众投机的火苗被浇灭了,新韭菜不来了。如果上述政策被严格执行,去海南炒房基本上没有什么机会了。


海南的“三限”政策更严厉。


上述限购、限售的“住房”包括“商品住宅(普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓)、产权式酒店客房、保障性住房,含新房和二手房”。而对于其他城市,限售、限购、限贷一般不涉及商务公寓、酒店式公寓、产权式酒店客房。


此外,其他城市不会要求户籍迁入的人口,还要满足若干个月的社保,才能获得购房资格。此次海南一并提出了要求。


更有杀伤力的是,海南明确提出:大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。


要去海南炒房的,这次是凉了。


刚把手伸进去的,这次是栽了。


02


4月22日夜对于海南来说是一个历史性的时刻,海南从这个夜晚开始,正式告别“投资+投机”色彩浓厚的“房地产”。


从以前的炒房大省,到现在严格限购,海南为什么转变的如此之快?这一方面和海南将成为中国最开放的自由贸易区有关,还和海南房价一直被爆炒有关。


海南纳入中国版图已经数千年,但真正获得大的发展机遇是在1988年以后。1988年4月,海南建省、建立特区;2001年1月,海南获得“国际旅游岛”的重大发展机遇;2018年4月,海南又获得了“全岛自贸区+自由港”的大利好。

 

然而回顾历史可以发现:两次历史机遇都没有给海南带来实质变化,且无一例外刺激了房价暴涨。


海南炒房由来已久。以下是海南近十年的房地产发展情况:


上图是海南近十年房地产投资额,从2007年的104.38亿上涨至2016年的1317.73亿,上涨超过10倍。


以上是国家统计局统计的海南近十年商品房销售价格,从2007年的4161元/平米上涨到2016年的9878元/平米。其实,实际房价远远高于这个数,在海南的一些热点城市,价格已经接近一二线城市。


03


海南的“全岛自贸区+自由港”能否成功,关键在于能否控制营商成本,为原有的1000多万海南人和即将到来的千万新移民提供低成本的住房。海南能不能发展成为有竞争力的“排头兵”,真的是很难说。


此次空前严厉的新规出台后,我们有利于推测海南楼市将一夜入冬,成交量将大幅减少,外地新增炒房资金在数年内几乎无法进入海南楼市,前几年流入海南楼市的数千亿炒房资金面临着被“关门打狗”的尴尬局面!


房价会跌吗?


很多人围观调控,总想着是不是房价会跌?但真相是,调控并不是为了降价,而是为了稳定。


短期内,海南房价或将下跌;


而中长期看,由于“大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地”,供应量也将大幅萎缩,所以长线房价还会上涨。

  

海南楼市新规可以这样理解:海南自然资源优越、稀缺,所以不欢迎通过商品房把这些资源“私有化”、“小圈子化”,鼓励“用完即走”、“资源共享”。

 

已经外销的楼盘,尤其是拥有一线海景、湖景、山景,配套良好的住房,事实上已经成为稀缺的资源,值得长线持有。当然,短期内你想卖,也很难找到买家!

 

海南的做法,会在全国推广吗?


财经媒体人刘晓博认为,当然不可能。因为来自土地、房屋的财政收入,占地方全部收入近40%。没有商业化的房地产,就不可能有钱建设足够的保障房、人才房、共有产权住房,也不可能有钱改善基础设施。


04


房子是用来住的,不是用来炒的。违背这个铁的法则,即使一时赚到了快钱,早晚是要赔回去的。


明眼人都能看出:这种由羊群效应、投机情绪推升的畸高房价,其实不过是沙上筑塔,一旦投机情绪降温,裸泳者就将现出原形。


对这个事情,讲得最直白的,是马云。马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲说到:未来房子如葱。马云说,过去8年内,中国的房价整体上处于大幅上涨的状态。8年后,中国最便宜的东西可能就是房子。


一个以房产为投资中心的时代就要结束了,一个以奋斗者为本的时代就要来了!我们看到了无数的炒房者在哭啼,无数的民众在欢呼。

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