2020-11-10 05:22:36
关于去杠杆
米饭：推荐两篇文章：《Dalio和中国杠杆往事》、《关于去杠杆的深入研究-Ray Dalio》；2018主动降杠杆，准备捡死鸡[奋斗]
好望角：提个小问题，深圳家庭的房产方面的房产负债率，是多少合适？前提是贷款都是长债，20-30年的
米饭：看资产规模，规模越大，负债率越低；或者说不能仅看负债率，在货币收缩周期，债务收入比过高，就得降杠杆
清风：对于个人，加杠杆或者去杠杆，核心在于增加流动现金，不一定局限在杠杆率的指标上，如果现金足够大，杠杆适当高也许更安全
举例1：现金500 负债1000，如果单纯的理解去杠杆，那应该两边都降低，现金100负债600，但是这样的现金储备是非常不安全了，如果继续加杠杆，现金1000负债1500，其实是更安全
薛成元：建设银行还可以买公司进去贷款，招商银行要看工商变更，买公司都不行；广发五年先息后本，要每年过桥或者选择10-15年等额本息，都很鸡肋了，抵押贷也越来越严；晚上浙商银行出政策，又一家以后新注册公司贷款七成也挂了，目前新公司贷款的只剩下广发了，今年开春就要准备冬天资金了
个盘点评：天健时尚空间名苑
巴乔：天健时尚空间名苑被豪宅包围，会被拉动；旁边的新盘更值得关注
好望角： 中小户型为主，单价已经八九万了，预计还有多少空间？宝中大盘多，那个盘太小，不太适合居家吧，小复试多，单价贵啊，五六百万，还不如买周边盘或平洲宏发前城
洛奇：周边全是大户型，感觉这个小户型还是有一定的稀缺性的。这个小盘位置太好了，单价高也有高拓展的原因，富通好望角的有赠送的假复式单价也要这个价了，貌似楼盘品质还过得去，物业管理有点差，不适合长期住家，适合没娃小两口或者单身贵族过渡性居住。
引用侏罗纪点评：网友提问：健时尚空间复式560万VS宏发QCC600万，哪个潜力大？答：看地段+产品+买入价，你的单价和户型比较没看到，天健现在8.5左右，宏发上次去看精装7万多；地段相差不远，肯定天健更好，但产品和价格都减分。天健是个投资盘，未来的接盘者也主要是投资者，居住性能弱一些，如果本身没有非常强的学位预期，想获得超额收益不容易；宏发本身是综合体，类似于宝能太古城，产品质量也相对不错，赠送面积多（70多平米的更优），加上受限价影响，以及精装成本，折算下来，单价比看到的更实惠。建议选宏发。
杭州市场近况
刘阳：杭州最近蠢蠢欲动，剑城刺客说，老虎要来了（行情要来了），科技城三兄弟又都挤满看房的人了，确实没想到杭州开春这么猛，几个科技城的90后朋友也着急着要买房，我一个诸暨的实习生，也在问我杭州的房子，说家里诸暨拆迁了要来杭州买。
深蓝：科技城和周边还可以，随着核心区的建设成型，以核心区（包括不久前的科技城西南扩部分）和中央公园为塔尖的西向价格梯度在夯实中，机会有
大老哥：杭州二手房成交萎缩得很厉害，挂牌价还有所提高，有价无市趋势
刘阳：杭州2018拆迁怎么看？@大老哥|杭州
大老哥：某公众号说4万户拆迁户均赔1000万，有4000亿去买商品房，就是胡说八道。据我们了解，除了江干区的部分，一户能赔到1000万外，大多数区只有400-500万，而且今年拿货币安置的特别少，几乎90%以上选择回迁，拆迁户对市场冲击远没有去年大，而且6月以后拆迁量就很少了，明年拆迁需求彻底消失，到亚运会都没有了。问过良渚的一个钉子户，我问她为什么做钉子户，她说赔太少，房子按面积赔160万，户口只有两老，一人赔50万，全部才赔250万，所以做钉子户。杭州现在的关键是新房存量太少，一二手倒挂严重，所以加剧了恐慌情绪，所以新房仍然一房难求
SIMON:我一套申花板块房现在已经跌惨了，投资客集中出货踩踏，根本卖不出去，租金过完年都跌了很多，#15幢有很多短炒的房子，最近在出货，320W、300W最近都在卖，年前330W
大老哥：租金春节期间降是季节关系，二手房成交量少难卖一点，但价格目前没明显下降吧；去年一波自如收房太凶，价格抬得太高，我们当时测算89方4000就差不多了，但他们抬到5500，不亏才怪
这两天在群里聊长沙楼市比较多，有网友要我系统讲一下看好长沙楼市的逻辑，初步总结如下：
1.长沙楼市本轮上涨并没有结束，因政策人为压制下来。无论从城市规模、经济实力、居民收入、上市公司数量及市值等各方面来看，长沙在国内城市大概排在中游位置，各项指标大概都在15名左右。但房价在国内城市排20多位，国内比长沙房价高的城市不少于20个，主要源于长沙本轮房价上涨较晚且调控较严暂时压制了市场的真实走势。
2.长沙调控政策为国内少有的严格暂时抑制住了长沙的涨势。长沙户口以家庭为单位买第一套房需要满3年才能买第二套房（全国楼市独家调控政策），限售3年且力度到位。长沙楼市在2016年8月开始启动不久，即在一年内遭遇四次强力调控，2016年10月、2017年318、2017年520、2017年923四次调控非常频繁且措施给力到位,想一想深圳楼市本轮2014年10月后开始启动到2016年3月25日才开始调控，你就知道长沙的楼市调控有多密集。
3.一线城市房价涨上来过后，在这些城市的湘人有一定比例的人要回流长沙，一线城市湘人回流长沙现象将持续几年。
4.国家未来五年的发展战略要解决国内发展平衡不充分的问题，中部可能要迎来真正的崛起，未来五年到十年，国内会崛起4-6个新一线城市，背靠着湖南省7000万人口的长沙是未来新一线城市的竞争者之一。
5.2018年楼市是三四线城市之年，湖南各县市房价仍将上涨，在县市房价上涨之后，更加凸显长沙房价的性价比，会给长沙带来明显的补涨效应。
6.未来5-10是国内消费升级的时代，内地大省单核城市省会的虹吸效应将会更加明显，下面各县市的人口会加速流入省城，省内虹吸效应将持续几年。
7.长沙的经济其实不错，上市公司数量及市值在中部六省都排在前列，且后劲足，湖南省2017年新上市股份公司17家，大部分总部在长沙。2017年江西新上市2家、湖北2家、安徽9家、河南4家，四省加起来17家，跟湖南一样多。四川5家、重庆6家。
8.房住不炒时代，长沙房产跟别的城市一样，短炒是没有空间了，三年限售已经封杀了炒作的空间，一句话，房住不炒，但可以买来自住、投资。尤其是在一线城市买不起的湘人及湖南的县市人们，趁长沙政府帮大家抑制住房价，有需求的尽早上车吧，不要低位时爱理不理，将来高位时高攀不起。时间将见证一切，不用五年即可。
巴乔：2018-2020或2018-2022长沙市房价走势，我看不清，无论涨、跌、横，都能找到充足的理由。2016年某大V说长沙不会涨，理由很充分，事实却涨了；2016年初开始某大V屡次质疑反驳买二线城市例如杭州，结果杭州、武汉等大涨，2017年初承认判断失误。大V都会看走眼，犯方向性失误！2014.09以来海浪对房价中短期走势判断准确操作很成功，对一二线城市房价中短期走势的判断值得参考。大圣曾经说的独立思考、清空成见追求客观、变是唯一不变、六度原则等非常在理。
壹阳：长沙也翻翻了吧，我一个亲戚13年买5800，最低16年初5300，过年的时候说11000了。
深蓝：长沙可以说没有任何风险。只是涨幅多少的问题。