2021-05-28 01:29:55
2017年伊始，国内领先的财富管理机构宜信财富，就展开了全球资产配置的布局。作为宜信财富旗下的中国高端海外规划平台——宜信财富好望角也开始了全球“选秀”。这次携手的是美国最大的房地产公司莱纳国际，如何甄别地产类型的EB-5项目，共同应对特朗普新政下的美国移民改革。
2月24日和25日，宜信财富好望角和莱纳国际将分别在上海和北京两地举办了两场高规格的论坛——共同探讨美国EB-5投资移民的趋势以及美国房地产业的发展。在宜信财富高级副总裁、宜信财富好望角总裁詹惠敏（Jenny Zhan）看来，“宜信财富好望角不只是一家移民公司。今年只和美国排行前10的房地产公司和区域中心合作，发力于中国高净值人群的全球资产配置以及海外华人移民家庭的资产管理。”
就在2月23日，宜信财富发布的《2017年资产配置策略指引》报告认为，“降收益”、“创新”和“风险管理”这三个关键字将继续贯穿2017年。“中国财富管理行业最重要的事就是资产配置”，宜信公司创始人、CEO唐宁表示，“去年是资产配置元年，今年则是将配置落地实施的关键时间点。”
詹惠敏的理念和唐宁不谋而合。她一手创办的宜信财富好望角，正是承担了宜信财富全球资产配置落地实施的重要布局之一。“宜信财富好望角，提供的是一揽子全球资产配置方案，包括海外教育规划、投资移民、跨境税务规划、海外置业、移民金融海外资产配置和家族信托等。”
“只和最好的海外公司合作”
莱纳国际总裁Chris Marlin今年第一次来到中国，他迫切要见的人就是宜信财富好望角詹惠敏。“作为全美规模最大、最权威的建筑商和房地产公司之一，莱纳国际当然也要寻找中国最优秀的公司合作。莱纳国际和宜信财富好望角，有着先天的合作基因。”
莱纳国际（Lennar）是美国第一大房地产开发商，1972年在美国纽交所上市，标准普尔500强之一，资产超过148亿美元，总市值超100亿美元，拥有成功的EB-5融资经验，与旧金山市政府有深度密切的合作关系。2006年莱纳国际被《福布斯》评为全美最佳管理公司之一，名列财富200强企业。
数据或许更能说明问题：成立于1954年的莱纳，建造了80多万套房屋，项目遍布美国17个州的40多个城市。莱纳国际对外称“可以满足任何投资类型的高品质住宅，迎合各种生活方式的多样化社区。Chris Marlin自豪于莱纳国际的最大特点，就是“一应俱全的家居配套，一应俱全的大家庭生活”。
詹惠敏也正是看中了莱纳国际这一点。作为宜信财富好望角的创始人和总裁，中国移民界唯一一位CFA，她频繁地奔走于中美之间。“我见了很多的房地产公司和区域中心，莱纳最打动我的一点，就是他们对于住宅类EB-5项目的深耕细作，这也是我一直强调的合作基础。”
在海外投资中，中国人最偏好的是房地产投资。詹惠敏提醒中国投资人“如果房地产项目借款方是开发商，需要核实其背景和相关商业计划书。坚决不找开发商区域中心。区域中心跟借款方开发商之间不能有关联关系，区域中心要有良好信用记录。”
美国元臣律师事务所国际合伙人、资深移民律师罗厚民参与过宜信财富好望角的很多项目，他非常认同詹惠敏“EB-5本质是私募投资和融资，属于风险投资范畴”的理念。“要求每一个项目都要提供私募备忘录、商业计划书、经济分析报告这三个核心文件，并进行尽职调查，逐一核实、分析评估项目与核心文件的真实性与可行性，用投资的专业性来选择项目。”
“对于EB-5项目投资者，选择在市场表现好的地区开展非常重要。”宜信财富好望角的重要合作伙伴之一——金门国际首席执行官方景仪表示，对于EB-5的投资人而言，应该首要考虑项目的安全性，而非项目的收益回报。
“宜信财富好望角的投资研究团队，独创了美国投资移民EB-5评估体系，对20余项风险指标进行考察，360度全方位综合评估。”和其他移民公司不同，詹惠敏强调在挑选EB-5项目时必须关注三个风险点：一是EB-5项目是否资料齐全，比如商业计划书必不可或缺；二是全面考量EB-5项目管理方的诚信可靠度；三是项目可持续性经营的可能性及还款能力。
“只会去做最优秀的项目”
促使宜信财富好望角和莱纳国际强强联手的，当然还离不开好项目。拥有20多年的海外投资融资经验的詹惠敏，对国际投资市场有着透彻的了解，对于好项目自然有着天然的嗅觉。
这次合作的契机是旧金山猎人角项目。在美国见过无数区域中心负责人、看过无数EB-5项目的詹惠敏，看中的是猎人角项目身上无法复制的成功基因——地处世界创新中心新城，身为高科技走廊上的明珠，拥有500多个成功客户，是EB-5历史上最成功的4大案例中唯一在售的项目。
猎人角正是莱纳国际的得意之作。该社区是一个占地面积达到775英亩的二次开发项目，计划建造12000间住宅，300万平方的办公空间和350英亩的开放空间。猎人角社区成旧金山最热公寓之一，售价极具优势，每平方米价格比旧金山地区平均售价低4000多美元，拥有低密度、低高度的高质量住房，以及旧金山少有的海湾美景和贴近自然的户外空间。
猎人角社区是旧金山公寓建设热潮中的一员。旧金山市长李孟贤在2014年的市情咨文中雄心勃勃地写道：“对于旧金山来说，针对住房难的住房危机问题需要有真正的解决方案和共同的愿景……今天我为这个城市提出了一个具有挑战性的构想，拟定了一个极具挑战性的目标，那就是到2020年完成30000套新房或重建住房。”
莱纳国际总裁Chris Marlin透露说，猎人角是旧金山有史以来最大的开发项目，将用时20年将旧金山湾区打造成全新的有活力的社区。项目建成后，旧金山经济总值将增长64亿美金~66亿美金；城市GDP增长4%，创造超过12000个长期就业机会；。
来自马克公司（The Mark Co.）的数据显示，旧金山总共有1200套新公寓在九月间出售使用，同比增长达83%。大多数新房产项目都是在现有建筑区域的独立高层建筑，平均定价为每平方米1.3万美元或更高。
相比之下，猎人角社区的房屋都属于中层、低密度建筑的联排别墅和公寓，根据其开发商莱纳国际所描述，房屋均价为每平方米8889美元。“许多甚至能够欣赏到旧金山市中心和海湾的壮丽景色，虽然这些公寓的价格是要超过8889美元每平方米的。”莱纳国际总裁Chris Marlin说。
“我们是选择一种生活而非只是房子。”正如已经入住猎人角社区的Robert Knigge当初所期望的那样：“两年前，我的房屋经纪人带我来这里时，它还只是一个在建的工地。但周边绝佳的海湾风景、靠近市中心的地理位置和实惠的价格，让我对猎人角社区的升值潜力充满信心。”