2022-05-10 20:51:53
光阴似箭，转眼之间，我在美国交房产税已经是第四年头了。现在女儿在美国读书，基本上没有就是靠以房养学，没有太大负担。我很愿意和大学分享一下我2012年在美国买方的经历。
我从2012年初就开始看美国的房子。2012年是美国后次贷危机时代，各州都有银行法拍房和亏本售的房子。我们对房子要求比较高，首先不要在灾害区，不要在贫困区，治安要好，出租方便。另外最好是2000年以后的新房，面积在100平米左右，有物业打理，物业费不要太高。在一段时间搜索以后，我看中的一栋位于奥兰多北部的双层联排别墅。两房两厅，套内供暖面积97平方米，还有70多平的后院和露台。挂牌价是$63,000。物业费$125一个月，包外墙、屋顶维护和绿化保洁、垃圾等。这栋别墅虽然不是学区房，但离Office Park很近，非常适合年轻的上班族（下次有时间写一篇怎么选适合自己的投资房）。
这栋联排别墅2002年的开盘价是$109,000。2012年一度涨到$165,000。我不幸的卖家正是在这个时候买下了这栋房子。随着次贷危机的爆发，他们不得不考虑把他们这套保养得十分好的房子亏本出售来偿还银行的贷款。他们挂牌价在我的预算之内。加上翻新，添置新加电也不会超过50万人民币（那时的人民币美金汇率是1：6.23）。于是我给了$65,000的OFFER。我之前也有过看中的好房子，但最终都因为给的OFFER和挂牌价一样，结果被别人出高价抢走了，所以这次我加了2000美金。
虽然签了买卖合同，但因为是亏本售，所以这个价格还要得到卖家贷款银行的认可才可以最终过户。当时鉴于奥兰多的房地产市场正在复苏，亏本售和法拍房越来越少。房屋价格也有点上涨。银行也来和我交涉，一来二去，时间又过了6个月，为了加速成交，我又加了1500美金，房屋合同总价涨到$66500.00，终于在2012年底完成了过户手续。从签合同到过户整整十个月。
过户之后，我办理了水电煤开户，交了物业费，把地毯改成了地板，还刷了墙，添置了新家电，总计花费了不到$5000。同时支付了每年必要的支出，保险和房产税，合计$1600。这套房子我只花了45万元人民币。
接下来的事情是找个可以帮我打理的经纪人。佣金一般是第一个月的租金，然后是每个月房租的10%。如果自己出租，就可以省下这一笔费用。当然自己租很麻烦，要登广告，还要面试房客，带看房屋，所有的事情都必须自己处理。所以，对于不常住当地的投资人来说最好还是找经纪人。
因为我的投资方区域好，周围的房源供不应求。挂牌当月就租出去了，一个月$865美金，租给一位单身的美国姑娘。这位姑娘在我这里一住就是3年。经纪人每月按时把租金打到我银行卡。我除了买保险，交税，物业费，经纪人佣金，每年还有近六千美金的纯收入。我每次去美国，无论是不是去奥兰多，所有的差旅费用都可以抵税，三年来都是没有所得税。直到2016年底，这位姑娘的妈妈去世她才离开佛州回到她自己家乡。之后我的经纪人很快又帮我把房子成功出租给了一对年轻夫妇，新合约租金涨到了每月$1050。
自从我2012年底买了这栋房子，美国房地产经济复苏，各地房子都在涨。三年后的今天，我的这栋房子的市价已经涨到了11万多美元，翻了近一倍。租金也涨到了$1195。我的邻居刚刚把他的房子卖掉，和我一模一样的房型，院子比我小，价格比我当初整整高了5万，实在令人瞠目。在我看来，相比加州、纽约州高起的房价，佛州的房产市场还是有很多上升空间的。如果购买好的学区或办公区100平米左右的公寓或联排屋，价格只有6万到15万美金不等，既可以自住也容易出租。每月租金一般在900--1100左右。不算房屋增值收益，每年的租金回报率都在7%左右了。据预测，佛州奥兰多地区的房价明年依然会上涨5.8%--7.4%。
真后悔当时应该再买几套这样的投资房。当时我与朋友分享的一套法拍房独栋别墅，280平，四室二卫，带两个车库，但没有家电，屋内老旧需要翻新，挂牌价为20万美元。以我的经验，翻新一下最多也用不了3万美元。如果成功出租至少可以租到$2000一个月。可惜，就在我朋友犹犹豫豫的时候，这栋别墅被别人买走了。短短4个月，我发现这套房子被重新包装上市了，此时的挂牌价$345,000。每次看到类似的房型，我都遗憾不已。