楼市关键数据10年来最低!深圳出路在哪?

金融好望角 2018-10-01 06:59:50

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撰文|张银银    来源:杠杆游戏


对于深圳楼市来说,又是遗憾的一年。


媒体报道称,2017年,深圳新房住宅供应33707套,成交25820套,均创下10年来的最低水平。


2015、2016年,深圳住宅供应分别为6.3万套和4.4万套——2017年,比2016年下降了30.4%。


此前,深圳计划2017年新建商品房供应量提高到8万套,保障房计划供应量也由去年的4万套增加到今年的5万套,增长约20%。最终结果却如此之低……


如果说成交下降,供应增加,这算是调控、长效机制真起了一定作用。现在情况是供应也创下多年新低。


虽然数据显示深圳房价略跌了一点,但考虑到供应的区位和延后开盘等情况,最关键的是,这是在史上最严厉调控之下的“成绩”。


换句话说,如果不发生严重的经济、金融危机,调控只要稍微放松,以这个供应情况,深圳住房上涨的压力可想而知。


深圳的逻辑很简单,供应太少,房价涨的压力实在太大。优质就业岗位那么多、有钱人那么多,加剧了深圳的房价上涨势头。


道理既然如此简单,解决之道不就是加大供应。深圳方面有这个意思。


在兄弟广州喊出了,五年75万套房之后,2017年11月,深圳也不甘寂寞,“十三五”拟新增住房有效供应65万套。


杠杆游戏曾写文说,可谓是振奋人心。如此高的供应计划,对于深圳来说,可谓是久逢甘霖。但问题是深圳能否完成这个计划?


2018年已经开始,“十三五”过去足足2年,剩下3年要完成这个目标,难度不小。


通过上文我们发现,“十三五”前两年,深圳商品住宅供应不到8万套。当然,还有部分保障房。


2016年,深圳计划供应居住用地125公顷,但实际供应居住用地面积98.5公顷,只完成了全年计划供地任务的约78%。


而98.5公顷是个什么概念?也就是98.5万平米。就算容积率为3,顶多也就只能盖不到300万平米的房子。换算成套数,不过3、4万套房子罢了。


2017年,深圳商品房和保障房用地拟供应218公顷。但在《都骂北京宅地供应不够,这几个城市更少!十大城市近3年供地排名》(12月4日)一文中,杠杆游戏发现,深圳2017年供应非常低。


那么,2018年深圳能供应多少房子就会成为问题。因为建房子得先有地供应!

2018年咱就不说了,反正总的来说,按照深圳的计划,“十三五”剩下这3年,深圳还差四五十万套房子。深圳“十三五”住房供应65万套的目标中,商品房为30万套,另外35万套为保障房和人才房。简单一算,剩下三年商品房缺口依旧有20万套左右。


很久以前,杠杆游戏查阅过深圳统计年鉴发现,除了21世纪初,深圳有几年住宅竣工面积超过400万平米/年外,大部分时候都很低,两三百万方的年竣工面积。


如果这个效率,实在不敢想象。


深圳问题到底出在哪里?开发商热情很高,全国优秀开发商都恨不得拿下深圳的地,购房刚需也非常足,流入人口数字大到惊人——问题在于深圳宅地供应难。


深圳市域面积全国十大城市中最小。整个深圳经济特区1996.85平方公里,通过《深圳市城市建设与土地利用“十三五“规划”》,杠杆游戏看到,至2020年,深圳要求基本生态控制线范围面积不少于974万平方公里。


至2020年,深圳市建设用地总规模被要求控制在1004平方公里以内。


没有多少地给你盖房子。


按照这个计划,到2020年,新增建设用地控制在87平方公里以内,完成建设用地清退58平方公里。可棚改、旧改、厂改也不是那么容易,利益协调纠纷很多。


也就说,计划容易、供地执行真的太难。


而仅2016年,深圳市年末常住人口就增加了62.97万。而外界,对于深圳实际人口的估计实际更多。


可以说,就算深圳完成了上述供地、供房计划,供需矛盾依旧存在。有没有办法?


产业疏导,特别是中高端产业的转移、疏导是不容易的,经济、金融中心往往是资源、人才越来越集中。


杠杆游戏觉得:深圳有必要减少限制开发区域、牺牲一些森林覆盖率;扩大特区范围,为深圳注入更多辖区;给小产权房一定转正的可能,平等土地供应权,让这些地上可以盖出更高的房子,向天空要面积。


深圳是特区,就是要干一些外界不敢想、不能干、不愿意干的事,就是要做一些尝试和努力。曾经深圳干了很多惊天地的事情,未来呢?如果我们最成功的特区不能满足公众的住房需求,特区还有啥意义?

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