一、楼市惊变！最有杀伤力的“三价合一”真的来了

来源：财经观潮（guide0929），作者：潮哥 获授权转载

　　昨天，楼市传来一个大消息，没买房的人又要彻夜难眠了。

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大消息传来

　　据媒体披露，东莞有银行将首套房利率上浮至40%，并推行“三价合一”政策。

　　具体情况如下：东莞光大银行房贷利率首套上浮40%，广发银行上浮30%。商务公寓上浮35%。按揭贷款放款时间3个月至半年。最重要的是，二手房按揭已经基本停贷了。已经递件的，严格按三价合一标准放贷。

　　而另据南方都市报爆料，佛山、惠州个别银行的首套房利率也上浮到了40%。不久前被支持建设为国家中心城市的西安，也有类似举动。

　　从去年开始，全国几十个城市已经掀起了一轮利率上浮。

　　上个月，北京、武汉、深圳、杭州等城市掀起了第二轮利率上浮，部分银行已经将首套房贷款利率上浮至20%，甚至25%，二套房上浮至30%。

　　20%这个力度，按说已经是非常大了。如果按照武汉目前二手房近两万的均价来计算，购买一套100平米的房子，上浮前后购房成本相差30万。

　　但没想到，20%的上浮力度仍不是顶，东莞、西安首套房利率上浮40%又来了。直接将刚需客的购房成本又增加了几十万。怪不得央行副行长潘功胜不久前在回答记者提问时说，最近房贷利率略有上升，但从长远的周期来看，仍然处于比较低的水平。

　　从这句话来理解，40%很有可能还不是顶。

　　仔细看一遍东莞此次的政策，会发现，首套房利率上浮40%不是重点，重点是后面那条，二手房直接停贷，已经上交的合同，需要按照“三价合一”的标准贷款。

　　什么是“三价合一”？对购房成本又有什么影响？

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“三价合一”是个什么鬼

　　贷款利率上浮很好理解，就是你向银行贷款的利息上涨了。同样的贷款数额，以前在基准利率的情况下，贷款100万30年期限，只需91万利息。如今，需要向银行支付136万，购房成本瞬间增加了46万。

　　而“三价合一”，也是为增加购房成本而来。

　　一般情况下，一套二手房交易会有四个价格。

　　第一个是实际成交价。

　　第二个是交易备案价格。为了少交点税，买房和买房都希望少写点，一般都会低于真实成交价。

　　第三个是房管局计税评估价。房管局收税的时候，不可能按照你写的备案价来收，如果你备案价写1元，那不是没得收了。所以，房管局会根据市场价格对你交易的房子做一个评估，评估高了你肯定不乐意，回来理论，所以这个评估价一般会比市场价格略低一些。

　　第四个是银行评估价。买房需要向银行贷款，购房者当然是希望银行评估价格越高越好，评估的越高，能贷的款就越多，银行也有自己的考虑，他需要自己做个评估，不能听你说多少就是多少，但一般情况下，银行的评估价会略高于市场。

　　现在，官方决定，后面三个价格必须保持一致，也即“三价合一”。

　　所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价，三个价格将不再“各自为战”，银行将以网签价和计税评估价的最低值作为贷款评估额度依据。

　　举个例子来帮助理解一下。

　　A先生想在东莞松山湖买一套总价200万的二手房，首付30%，为60万，需要向银行贷款140万。

　　在“三价归一”之前，为了避税，A先生与卖方达成一致，网签备案价写低一些为170万，政府的评估价会一般会低于实际成交价，假设也是170万。A先生为了多向银行贷些款，说成交价是260万，但银行有自己的评估系统，银行最终的评估价是240万，以这个价格银行贷款70%给A先生，也即168万。A先生既然得到了银行的168万贷款，自己只需掏32万，相比于原来60万的成本，少了28万。

　　如今“三价归一”，银行以网签和房管局计税评估价的最低值，也即170万，作为银行评估价，以这个价格的70%银行给你贷款，也即119万。A先生只能拿到银行119万的贷款，买下这套200万的二手房需要自己掏81万，比本来的60万多出了21万。

　　一句话高度概括，购房二手房的门槛和成本抬高了，你能向银行贷到的钱少了，你自己需要掏更多的钱。

　　这还只是算了“三价合一”所增加的成本，还没有算首套房利率上浮增加的几十万利息。总之，在“三价合一”的情况下，刚需客购买二手房要比新房成本多二三十万。

　　那么，继续上浮首套房利率，以及“三价合一”对东莞房价会带来什么影响？“三价合一”模式会不会进一步推广？

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影响

　　首套房利率的上浮，以及“三价合一”政策，增加了成本，杀伤力十足，自然能打击到炒房客，但刚需客伤的更惨。

　　有人就非常纳闷了，如果说是为了打击炒房客，那上浮二套房购房利率就行了呀，为什么还要上浮首套房利率呢？难道不顾及刚需客了吗？

　　调控到了这种程度，控制房价是首要任务，只要能控制住房价，刚需客误伤就误伤吧。按照央行副行长的话，相比于历史，目前的利率仍处在低位。利率上浮还未见顶。

　　在二套房利率上浮50%~60%，首套房上浮40%与“三价合一”的环境下，地方政府的意思很明确：投资客想买二套房，门都没有。刚需客想购房，别买二手房了，要买就买新房吧！

　　这么看来，“三价合一”的本质是引导购房群体购买新房，是帮助去库存的妙招。这种模式，极有可能会被推广到继续去库存的其他三四线城市。

　　至于对房价的影响，也只能是短期的压制。

　　无论上浮首套房、二套房贷款利率，还是“三价归一”，都只是通过增加购房成本的方式压抑城市购房群体的需求，但这种需求一直都在，一旦哪天不调控了，这种需求会喷薄而出。

　　而东莞又是一座非常特殊的城市，临深临广，人口流入量大，经济基本面好，购房需求会越来越大，如果只是压抑需求，强行压制房价，迟早有一天会补回来。

　　说实话，这种依靠压制需求来调控房价的模式，既没能减少刚需客的购房成本，又没起到让房价下行的功效，不知道为什么地方政府就是乐此不疲地去上浮首套购房利率。

　　调控最好的方式，应该是增加供应量，去疏解需求，堵永远不如疏。同意本文观点请点赞☟

二、中国10大城市2018年地产行情一触即发！

来源：杠杆游戏（ZhangYinyin0903）作者：张银银

        2月70个大中城市商品住宅价格数据发布。数据同比、环比对照着看颇有意思。

        一方面，一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅扩大；二线城市价格涨幅回落；三线城市涨幅与上月相同。

        但同比方面，除一线城市新建商品住宅销售价格，同比下降0.1%，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。三线城市同比涨幅也分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。

        上述这些话如果觉得拗口，可以不读，翻译简单点，和去年比，主要还是涨。

        影响房价的因素很多，2月是我国春节，且处于会前，按说房价需要稳定的压力还是比较大的。但2月这个表现至少说明，如果一定程度放松调控，二线城市房价上涨压力依旧存在。

        恰好，最近各大城市2017年统计公报、地产年度数据陆续发布。从这些数据中，杠杆游戏发现很多有趣之处，一定程度上，也可以帮助我们预测这些城市2018年的房价走势。

        鉴于城市太多，我们今天主要谈经济体量最大的十座城市。

        1、上海商品住宅建安成本提高，施工面积、新开工面积略微下滑。

        2017年，上海完成房地产开发投资3856.53亿元，比上年增长4.0%。但2017年，上海商品房施工面积15362.25万平方米，比上年增长1.7%。也就是说上海每平米各类房子的成本，可能略有增长。

        还值得注意的是，受土地供应减少影响，2017年上海商品房新开工面积2618.00万平方米，比上年下降7.8%。其中，住宅新开工面积1402.91万平方米，下降2.3%。

        这些在建的房子2018年开始会陆续上市，面积却是下降的，对2018年上海房价调控构成挑战。

        不过，2017年，上海住宅销售面积1341.62万平方米，下降33.6%。住宅销售额3336.09亿元，下降36.3%。如果2018年上海严厉调控继续，那么房价压力也还好。

        另外，2017年，上海新增供应各类保障性住房8万套。供应租赁住房用地80公顷，可形成租赁住房供应能力近3万套。换句话说，2018年，上海可能的租赁新房供应还是不错的。

        2、北京商品住宅施工面积、新开工面积均下滑，其中新开工面积下滑12%。

        2017年，北京完成房地产开发投资3745.9亿元，比上年下降7.4%。其中，住宅投资1725.5亿元，下降11.6%。

        投资下滑背后，是北京2017施工面积下降。2017年末，北京商品房施工面积12608.6万平方米，比上年末下降3.7%。

        商品住宅施工面积5506.6万平方米，同比下降7.1%。其中，新开工住宅面积2475.7万平方米，同比下降12%。这让2018年供应咋整？

图1.2017年北京市房地产相关指标 

        庆幸，2017年北京住宅销售612.8平方米，也同比下降38.3%。北京应该不会有意外，2018年调控依旧会很严，那么销售可能不至于大幅反弹。供应和销售应该可以维持基本平衡。

        另外，商品房之外，北京保障性住房的供给面积相对不错。也是个利好。

        3、深圳住宅建安成本很高，商品住宅施工面积持续下降。

        深圳2017年的统计公报尚未发布，数据不够详细。但统计月报数据显示，2017年深圳房地产投资达2602.40亿元，同比上涨24%，但2017年末商品房施工面积只有5709.34万平方米。其中，商品住宅施工面积为2989.42万平方米。

        相对京沪，投资额并不少太多，但施工面积只有一半不到。说明深圳住宅的建安成本之高（主要可能是地价因素）。因此，即便不考虑其他，深圳房子单价也比其他城市高一些。

图2.2017年深圳市房地产相关指标 

        不仅如此，2017年末深圳商品住宅施工面积仅2989.42万平方米，而且同比下滑2.9%。2016年末，深圳商品住宅施工面积也是下滑的。

        深圳这个局面不好破。

        4、广州商品住宅施工面积略有增长。

        广州2017年的统计公报尚未发布，，2017年，该市完成房地产投资2702.89亿元。2017年末房地产施工面积10658.49万平方米，同比有5.90%的增长。

        其中，商品住宅施工面积6399.47万平方米，同比增长4.80%。这个数据比北京还高一些。

图3.2017年广州市房地产相关指标 

        如果保持这个势头，2018年广州商品住宅供给，应该不比2017年差。不过从2017年的市场表现看，广州房价涨幅和需求还是不小的。

        因此，2018年广州这个可能的供应能力，对于广州市场来说，也不算多。

        5、重庆商品住宅施工面积持续下滑，但新开工面积大幅回升。

        重庆2017年统计公报显示，该市全年房地产开发投资3980.08亿元，比上年增长6.8%。其中，住宅投资2632.88亿元，增长13.5%。

        不过2017年末，重庆商品住宅施工面积16747.92万平方米，下滑6.6%。2016年末时，这一数据也是下滑的，当时下滑7.5%，降幅有所收窄。

图4.2017年重庆市房地产相关指标 

        也正是因此，我们看到，2017年重庆房价基本是一直往上再走。

        好在2017年重庆新开工商品住宅面积3759.63万平方米，有25.4%的增长。

        而2016年这一数据为下滑18.3%，但2017年重庆商品住宅销售面积高达5452.65万平方米，增长6.8%。同时住宅销售额增幅高达36.6%。这一降、一增、一暴增，很好解释了2017年重庆供不应求，和房价持续上行的局面。

        当然，重庆的数据和其他城市不同。不能拿全域重庆的数据来说，可以和其他城市作比的重庆大都市21区，房地产建设、销售大约占了7成。

        加上2017年重庆供地不错，总的来说，重庆2018年市场供不应求的局面相对缓解。

        另外2017年，重庆又建成公租房120万平方米。

        6、天津房地产供需同降，其中销售大幅下滑。

        天津2017年统计公报只披露了，该市2017年房地产开发投资2233.39亿元，下降2.9%。商品房销售面积1482.12万平方米，下降45.3%；销售额2272.30亿元，下降34.7%。

        ，住宅投资1559.70亿元，下降2.4%。2017年末，天津商品房屋施工面积8795.82万平方米，下降5.9%；竣工面积2023.41万平方米，下降30.6%。

        看来，天津的商品住宅数据是个谜。不过，从上述数据中可以大致推测，2017末天津商品住宅施工面积、全年新开工面积也不太可能大幅增加，不下滑就不错了。

        2017年末，天津常住人口1556.87万人，比上年末减少5.25万人——和上海、北京类似，但京沪情况不同。

        正如该市统计公报所言，房地产市场调整态势明显。如果2018年调控不松动，那么天津2018年房地产市场依旧难过。

        但话说回来，越是如此救市可能越大。

        7、苏州房地产施工、销售面积双降。

        苏州2017年统计公报披露，该市2017年完成房地产开发投资2288亿元，比上年增长5.7%。房屋新开工面积2486万平方米，比上年下降16.2%；房屋施工面积11812万平方米，比上年下降2.6%。

        具体的住宅数据，。不过，住宅一般占6成。估计新开工住宅面积也是下降的。

        值得注意的是，2017年，苏州商品房销售面积1900万平方米，比上年下降23.8%，其中住宅销售面积1654万平方米，比上年下降26.8%。如此说来，2017年苏州住宅施工和销售面积双降。

        换句话说，调控对苏州影响较大，如果2018年继续较为严厉但调控，销售很难回到2016年高位。

        另外值得注意的是，2016年末苏州常住人口1064.74万人，2017年末年常住人口1068.4万人。这个增量除了天津、上海、北京外，也是非常低的。

        8、成都商品房施工面积微降，销售维持火热。

        2017年成都统计公报尚未发布，从该市的统计月报看，2017年该市完成房地产投资2487.9亿元，下降5.7%。2017年末，成都商品房施工面积19374.5万平方米，下降2.6%。

        详细的住宅数据官方没有披露，不过各种市场机构的数据显示，2017年成都住宅成交在2000万平方米出头，虽然不及2016年，但可能还是仅次于重庆。市场显示，2017年成都新建住宅依旧供不应求。此前杠杆游戏也分析过，成都的宅地供应。

        加上吸引大学生落户等政策，综合判断，2018年，成都新建住宅依旧可能供不应求。

        9、武汉投资和新开工情况都不错，住宅成交大幅下滑。

        和成都一样，武汉2017年的统计公报也没有发布。，2017年1-9月，武汉房地产开发投资为2130.05亿元，同比增长8.6%；开发投资在15个副省级城市中排位第二，仅次于杭州（2257.23亿元）。从用途看，住宅投资1449.36亿元，增长4.8%。

        此外，2017年1-9月武汉房屋施工面积达11071.23万平方米，同比增长0.5%；其中房屋新开工面积达2199.23万平方米，增长20.5%，占施工面积比重19.9%，较去年同期提升3.3个百分点。

        但与此同时，相关市场机构数据显示，2017年武汉住房供应2163.09万平方米，较上年上涨1.3%。成交面积2040.42万平方米，同比减少32.7%。

        可见，调控对武汉影响很大，从这个角度可以更好思考，人才争夺战的背后。

        10、杭州住宅在建、新开工面积平稳，销售下挫但可售面积大幅下降。

        杭州2017年的统计公报也尚未发布，。数据显示，2017年末，杭州住宅施工面积5939万平方米，下滑1%。不过住宅新开工面积1244万平方米，上升1.6%。

图5.2017年杭州市房地产相关指标 

        与此同时，2017年，杭州商品住宅销售1520万平方米，下滑19.5%，看来调控对主要城市的影响都是很大的。

        但值得注意的，2017年末，杭州新建商品住宅可售面积539万平米，同比减少37.6%。这说明库存、待售消化很快。也就是，过去杭州可能销售不太好的区位，因为调控，2017年可能卖得比较好。

        那么，反过来思考，如果调控放松，整体销售可能很快上去。

        综上，我国经济总量前十的城市除了重庆，在严厉调控和货币中性的压力下，2017年住宅销售都受到不同程度影响。但相关数据表明，这些城市的住宅销售，实际大多是被人为抑制，一旦调控放松，火爆行情可能一触即发。

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