还敢去买房?三年后这些城市有压力!

金融好望角 2019-10-13 15:16:20

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来源:楼市微观察(mikuangtouzi)、凤凰房产(houseifeng)


如果说房地产行业有什么共识的话,那三四线楼市有风险,房价上涨没有可持续性绝对能得到绝大多数人的同意。


但是,三四线楼市的房价的确还在涨啊!


2017年12月份的70城市数据中,只有6个城市新房价格环比下跌,它们分别是广州、深圳、厦门、北海、赣州、蚌埠。


广州深圳和厦门其实不用看了,它们的房价数据已经不能代表市场行情。而在15个一线和热门二线城市之外,除了北海、赣州和蚌埠之外,其他三线城市房价全部上涨。


即使是北海、赣州和蚌埠,下跌也可能只是暂时的,因为2017年这些城市涨得比较多,这次算是回踩一点罢了。


而20多天前首次提出县城去库存的概念,标志三四线楼市进入第二个阶段。三四线楼市在内部形成了一个轮动效应,这些城市的城区房价已经涨了一年多了,接下来要轮到下面县城的房价上涨了。


对于开发商来说,这是大大的好事。因为开发商在三四线城市只会卖房子不用考虑那么多的人口因素、升值潜力等,对他们来说,有利润就好了。买地盖房买房,效率快的一年就全搞定了,圈完钱走人即可,未来三四线城市房地产降温跟他们又有多大关系呢?留下的只是大量持房待涨的购房者。



而对于大量的购房者来说,这却不是什么好事,因为他们买了房子就等于为所在城市站队,他们不可能像开发商那样,把手中的房子一卖,轻轻挥一挥衣袖离开。绝大多数三四线城市都是新房成交量远远大于二手房的,而且住房更新换代非常快,几年前的房子,现在来看就已经明显不符合年轻人的居住需求了,它们没有一二线城市类似学区那种强力附加值,这些房子只能自住,想转手卖出去赚钱非常难。


所以你看,整个三四线楼市就像是一个明牌开始的斗地主牌局,大家都知道对方的牌型,胜负从一开始基本上就是已知的。


虽然打不了几局就要散场,但它有个最大的魔力,房价还在上涨。有了这个兜底,地方可以继续卖地收钱,开发商借着房价上涨还可以赚一波,而作为购房者,虽然也担心房子烂在手中,但架不住房价上涨啊,所以还会有人继续买涨。这种纠结的心理,恐怕只有购房者自己清楚。



你有近期需求,可以买房,但从其实用不了多久,三四线楼市就将熄火。


国家统计局刚刚公布的数据显示,2017年新出生人口为1723万,比2016年少63万。这个数据的背后是年轻人口比例大幅减少。此外在经济增速从高速向中速甚至低速转换过程中,社会将越来越固化,城市基本定格,人口继续向大城市靠拢。


所以在城镇化、老龄化、经济增速换挡的多重因素下,三四线城市年轻人口减少不仅表现在为人口自然增长率的下滑,更表现在因为人口流动导致的人口机械流失,所以三四线城市年轻人口减少的速度会比一二线快得多。


2006-2016年,仅仅10年,部分省市 0-14岁人口减少近40%,目前还处在人口下滑的中场环节,三四线楼市就已经面临消化库存的压力,数据显示,再过3-5年,新增年轻人口跌至低谷的时候,这些城市房地产面临的压力是非常沉重的。


上面是从人口层面来判断的三四线楼市趋势,即使从政策层面来看,你也会明白,现有刺激三四线城市的措施会很快退出。潮水退后,政策市没了,年轻人少了,三四线楼市的拐点也就是到了。

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