2018年,中国房产行业大势!终于说透了!

金融好望角 2021-05-21 16:07:24

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我们先来看一组数据,美国是51%的私人住房率,其中用于租赁市场的是63.7%;德国私人住房在租赁住房中的比例70%多。


在美国的超级大都市纽约,整体住房拥有率更是不到50%,超过一半的人口是租房住的。在日本的超级大首都东京,租房比例也已经接近50%,超半数人口是租房住的!


再看看中国,2018年,要大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,各种公租房/共有产权房相继诞生,与此同时,阿里,腾讯,京东等互联网巨头都在布局租赁市场,还有传统的房产巨头都在往租赁/服务型去转变。


租房已成为大势所趋,房产从“购房“时代跨越到“租房”时代,从2018年开始,北上深等将正式迎来租赁房大时代,超过50%的人将租房生活是社会常态!

未来租赁住房的一定是由国家、机构和个人提供的,而个人一定是最重要供给方。


在古代,主要有两种人,一个是地主,一个是农民;地主有地,只需安心守业;农民无地,丰收后第一件事就是去缴租。


在现代,也有这样一些人,他们通过各种手段占有了多套房子。与此同时,还有很多奋斗在城市的年轻人,他们没有房子;有房的人不用在勤奋努力,依靠收租就可以生活;无房的人,要定期缴纳房租,尤其在一线城市,很多人甚至要用工资的三分之一去缴纳房租;


还有很多大量商人/个体户,要去租用价格不菲的商铺,每年也要上缴大量的租金。


所以,中国财富的根本形式从古至今就没有变,那就是——土地。只不过古代的财富在地主手里,现在的财富在房东手里。


当政府放弃垄断住宅用地之后,会建设大量安居房、人才房、共有产权住房,以收租的形式继续满足财政的需要。


也就是说,未来社会的房产,不再会轻易的让私人占有,政府会成为大量房产的所有者,而未来社会大量的工薪阶层/个体户,很大一部分收入都会上缴给房东(个人),或者政府。


有人说,等老一辈去世以后,房子会越来越多的空出来,但是要知道大量社会资源都在大城市盘踞着,教育、医疗、工作机会、人脉等等,这就是社会上最有创造力的那帮年轻人,永远都会流行大城市。


除此之外,就是个体崛起的时代,独居人口越来越多,未来很多人不结婚、不要孩子,他们喜欢独居,人的独立性越来越强,这是大势所趋!中国现在的独居人口比例在11%,而欧洲独居人口占总人口41%到47%,中国还只是一个开始!


中国正在新兴的一代人:90、95后乃至00后,是这样一群人:只恋爱不结婚、居无定所、不要孩子、只在乎内心、不被传统束缚,所以接下来公寓、短租才是真正的住房需求。


城市化分为四个阶段:


第一个阶段是农村人口大量转移向城镇。

第二个阶段就是中小城市人口向大城市集中。

第三个阶段是从市中心向郊区转移。

第四个阶段是郊区城镇化形成大都市圈。


我们现在大约处在城市化第三或第四阶段(城市级别不一样,所处阶段是不一样的)。


也就是说,现在很多城市的“单中心”化正在被“多中心”取代,以前一个城市的人都觉得逛街就要去XX路,所以那里寸土寸金,未来城市将出现多个区域的中心,多个中心交相辉映才是最好的发展势态,这也势必将改变传统的房价格局。


按照这种规律,一些偏郊区的房子的价值会大大提升,因为未来的城市是多极化、多中心的,而不再只是一个中心的。


与此同时,中国的一线或新一线城市正在分层:老城区、新城区、城乡结合区。老城区居民主要是本地土著,正在逐渐衰老;新城区居民是城市新贵,是新兴力量的代表者;城乡结合区则以外来务工人员为主。与此同时,城市的富人区、租赁区也将越来越明朗!

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