一二三线城市持续分化!地价水涨船高,房价还敢跌吗?

金融好望角 2019-12-01 12:58:56

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撰文|张银银    来源:杠杆游戏


这世界变化太快。昨天还沉浸在加息的各种猜想当中,一觉醒来又被铺天盖地的中美贸易战刷屏。


大国相杀的逻辑其实不会变,也就是小伤害一下,但杠杆游戏也不得不佩服川普的执行力。选举时说要干的事情,如今一条一条地努力兑现,商人效率就是高!


今天杠杆游戏还是想谈谈我们最关心的房子。某著名经济学家也说过,短期决定房价的主要因素就是土地和货币政策。最近中指院发布了2018年2月,全国300个大中城市的土地市场交易报告,情况似乎有些微妙的变化。

 

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2月土地成交均比去年减少,地价水涨船高


先来看看总体的情况。如下图:                            

图1.2018年2月全国300个城市土地市场情况 图片来源|中国指数研究院

 

2月正值春节,土地供应环比下滑可以理解。从上图1可以看到,2月的土地供应整体来说是比去年上涨的,涨幅为14%。今年1月份的推出面积也比去年同期涨了38%,目前来看,土地供应在持续增加。这也符合预期,毕竟从去年开始,一些大中城市就已经开始说要积极响应房住不炒,增加土地供应,缓解房价压力。

不过2月的成交面积却比去年下滑了,在今年1月份的时候,成交面积还比去年增长了27%,估计也和假期因素有些关系。


土地出让金上,比上个月降了31%,这和成交面积大幅减少有关,但2月的土地楼面均价的同比涨幅有些高,达到了37%,环比也涨了10%。


溢价率方面,受到调控影响持续走低到17%,今年1月这一数值为21%,下降了5个百分点。


具体到各线城市,这一分化就更为明显。如下图2:

图2.2018年2月各线城市土地市场情况 图片来源|中国指数研究院

 

上图2可以看到,受调控影响最为厉害的一线城市土地溢价率最低,为7%,其次是二线城市为16%,最高的是三线城市达到30%。这一数据比1月份分化得更为明显,彼时一、二、三线城市的溢价率分别为19%、20%、28%。二三线城市同比的溢价率均降幅较大。


有趣的是,尽管三线城市土地溢价率最高,但楼面均价的涨幅却是最低的,为12%,成交面积和土地出让金同比去年均有所下滑。三线城市的楼市在经过去年的疯狂之后,开发商们也在用钱投票,企业拿地意愿不足,楼面价和总金额均维持低位。


二线城市依旧保持平稳上涨的态势,成为支撑全国土地出让金的主力,楼面价和成交面积均有所提升,带动出让金总额增加。但环比持续呈下降的趋势,可以预见,未来随着重点二线城市逐步进入存量房市场,土地财政也将减少,届时全国土地出让金下滑恐怕难以避免。


一线城市尽管土地成交面积相比去年减少了32%,但土地出让金却涨了60%,楼面均价同比更是大涨148%,一线土地寸土寸金,已步入存量房时代,新增住房建设用地难以有效增加,这也导致地价水涨船高、楼面价飙升。

 

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楼面价Top10城市,杭州大幅领跑开挂的节奏?


总的来说,2018年2月,全国土地市场成交量比去年同期有所降温,土地出让金和楼面价格均上涨。Top10的城市中,主要集中在长三角、环渤海和珠三角区域。表现最为抢眼的就属苏杭。


在土地出让金方面,苏州以285亿元傲居榜首,杭州则拿下了当月住宅用地楼面成交价总冠,比位居第二的北京均价高出近1万元每平米!如下图3:

图3.2018年2月住宅用地楼面成交价top10 数据来源|中国指数研究院制图|张银银


当然,这和地块所在的地理位置也有很大的关系。不过苏杭这几年房价的上涨速度,也确实惊人。


尤其是杭州,这几年势头不小,动辄要晋级新一线城市。杠杆游戏也曾分析过这座城市的人口吸引力,数据表明,该市人力资源汇聚能力并没有外界以为的那么强。好在,杭州服务业(电子信息)等势头很旺。


苏州也是,很多人只知道上有天堂下有苏杭,苏州园林之美,经济总量位列前茅。其实,苏州基本还算是我国第一大工业城市。其进出口总值排名也很靠前。


加上地处长三角核心区域,所以说这两座城市房价涨起来,或许也是合情合理的。如今楼面价格都飙到这么高,那么房价就意味着……

 

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十大重点城市中,前2月上海南京住宅供地和成交均下滑


杠杆游戏的主要读者集中在较大的一些城市。我们再来具体看看10大重点城市2018年前两个月的住宅用土地供应情况。

图4.2018年1-2月十大重点城市住宅用地供应情况 图片来源|中国指数研究院

 

可以看到,重庆前两月的供应总量位列第一,武汉紧随其后,其中北京、杭州、成都、重庆、天津、广州、深圳的供应量都比去年同期有不同幅度的增长,其中北京涨幅最大为179%,也能看出政府调控楼市诚意。


杭州楼市去年涨幅较快,所以大幅供地也是必须。上海略有下降,南京降幅比较明显,接下来的10个月要加把油了。现在主要二线城市都在积极抢人,土地供应若跟不上,影响到房价上,最终的结果就是大学生来承受。


当然,供应的土地未必都会成交。杠杆游戏注意到,成交量最大的为武汉,侧面也反映出武汉楼市的热度尚未退却。其次是重庆、北京。具体见下图5:

图5.2018年1-2月十大重点城市住宅用地成交情况 图片来源|中国指数研究院

 

从图5可以看到,上海和南京是仅有的两座下滑的城市,其中南京下滑幅度最大,为70%。溢价率方面,10座城市的整体溢价率都不高,虽有半数城市溢价率比去年同期有所增长,但涨幅都比较小。其中南京和成都的溢价率大幅下滑。

图6.2018年1-2月十大重点城市住宅用地溢价水平变化 图片来源|中国指数研究院

 

综上,2018年伊始,土地供应相比去年整体是增加的,溢价率也维持在较低水平,可见随着调控的深入,重点城市的土地交易开始回归理性。但楼面价格是上涨的,反馈到今后的房价当中,楼市还跌得起吗?

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