10年后,中国房价最贵的10个城市!

领袖日刊 2018-10-27 09:55:35


10年后,中国房价最贵的城市是哪10个?


中国城市的面积差别很大,所以谈城市房价要限定范围。比如厦门、三亚、深圳的面积分别只有169919201997平方公里,而重庆、北京、杭州、成都的面积则分别达到8.24万、1.64万、1.66万、1.46万平方公里,谈论平均房价是没有意义的。


在本文中,我把参与比较的房价限定在“中心城区”,而且以二手房价为准。因为北上深等一大批城市,其中心城区新盘不多,价格往往被单个楼盘所左右。


10年后,有资格竞争“中心城区”房价前十名的城市名单如下:


香港、北京、上海、深圳、台北、厦门、广州、杭州、三亚、南京、天津、福州、青岛、苏州、武汉、郑州、重庆、成都、宁波、大连、合肥、济南、珠海、温州、东莞


我的判断是,10年之后,以下城市将成为10大房价最贵城市:


第一名:香港


如果没有大的偶然性事件(比如地震、战争、海啸等)的严重影响,10年之后香港仍将维持“中国房价第一”的地位。目前香港中心城区房价,基本上是北、上、深中心城区的两倍左右


虽然香港的经济总量会被更多内地城市超过,但其作为“中国经济面向世界的最大门户”不会改变,中国吸引外资的65%,中国对外投资的接近60%,都通过香港进行。香港还是中国内地资金境外配置资产的第一站,庞大的内地资金和稀少的供应量,将继续推高香港房价。



第二名:北京


北京目前面临的楼市调控,在内地城市里是最严厉的。展望未来10年,北京将成为中国唯一的“超一流城市”。北京有三大优势,都是不可替代的:第一,北京是国企总部的汇聚地,目前拥有的世界500强总部全球第一;第二,北京是中国最大的资金中心,目前汇聚的资金是上海的1.3倍,也是香港的大约1.3倍;第三,北京是全球独角兽企业最集中的城市,独角兽企业占全球的四分之一,占中国的超过一半。


其中第三点,是北京的最大优势。这意味着北京新经济的体量,可能相当于“深圳+上海+杭州”。未来独角兽企业将给北京带来更多的资金,并批量制造亿万富翁。雄安新区的出现,并不能分流多少北京楼市的购买力,因为雄安新区的房子是基本上不卖的,所以华北地区的富豪仍然会集中在北京买房子。而京津冀的自然环境,在未来10年将有极大的改观。


第三名:深圳


目前深圳汇聚的资金,大概相当于上海的60%;深圳的实际生活人口,大概相当于上海的80%。但深圳的面积,只有上海的30%。也就是说,深圳的人口和资金密度,都至少相当于上海的2倍。


深圳拥有的PCT国际发明专利,占全国的一半;深圳上市公司总市值相当于“上海+广州”;深圳的独角兽企业,只比上海略少一些。大型科技企业,深圳则比上海多得多。深圳事实上是中国仅次于北京的第二大新经济中心,深圳的市场自由度、创新文化氛围,也都显著好于上海。


深圳的“可出售住宅”用地供应量在2017年是零,如果以10年平均来看,在实际生活人口超过2000万的四大一线城市里,深圳住宅用地平均供应量不到北京、上海的四分之一。而深圳每年新增户籍人口、常住人口是四个城市里最多的。深圳未来的房价将如何控制,是一件不可想象的事。



第四名:上海


上海仍然是“不断被北京加冕”的城市。一旦有好事,而北京不准备留给自己的时候,首先想到的基本上是上海。2018年内,上海将建设内地首个自由港,举办代表中国进入新时代的“中国国际进口博览会”。在去年的2035年版“总规”中,上海获得了中国城市最高规格的定位。


上海目前汇聚的资金超过了香港,仅次于北京。中国金融要素市场,基本上都在上海。此外,上海还是中国经济联系世界的第二大门户。但遗憾的是,上海在新经济发展上不仅远远落后于北京,还被深圳超过、杭州逼近。上海的文化从骨子里讲究秩序和情调,跟新经济的草根、野性、坚韧并不契合。这是上海的软肋,很难改变。


第五名:杭州


杭州经济非常活跃,目前独角兽企业数量超过深圳,在有的统计里甚至超过上海。杭州上市公司总市值超过广州。综合评价,杭州在新经济中的地位仅次于北上深,稳居前四。目前杭州汇聚的资金总量大约3.7万亿,仅次于北上广深。


背靠中国民营企业最发达的浙江省,杭州经济结构比较合理,所有制上充满活力,是目前强二线城市里最接近“北上广深”的城市。再加上自然条件优越、人文积淀深厚,杭州未来房价也非常值得看好。


第六名:三亚


海南楼市在20179月发生了重大转折,很多人还没有充分意识到。2017922日,海南实施全面禁止围填海,永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。929日,海南省住房和城乡建设厅曾发布通知,停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设。


2018年“两会”上,海南省委书记强调:海南不能成为房地产的“加工厂”,不能“外面想要多少,海南就建多少”。


这意味着海南房地产的供应量将被严格管控,尤其是海景房将变得非常稀缺。三亚等一批拥有良好海岸线的海南城市,其优质住宅将进入“贵族化”时代。美国房地产市场的演化结果告诉我们,两类城市的房价将长期居高不下:第一类是金融中心、科技中心,尤其是“金融、科技通吃型”的城市;第二类是有美丽海岸线的、气候温暖的度假胜地。


在美国,第二类城市分布在夏威夷、佛罗里达。在中国,只能分布在海南。最典型的,当然是三亚。


第七名:厦门


厦门的房价很高,很多人不理解。因为无论是人口还是经济总量,厦门都不突出。即便在福建省内,论GDP它也不如泉州,论汇聚的资金它不如福州。


但你别忘了:厦门拥有“温暖的气候+美丽的海岸线”,仅仅这一点它就足以比肩三亚,为高房价找到了第一个理由。此外,厦门还是有文化底蕴的城市。当然,厦门还有活跃的民营经济和新经济。2017年厦门在A股的IPO公司10家,超过绝大多数省会城市。


所以,厦门有点“深圳+三亚”的意思。至于厦门岛,海中有岛、岛中有湖,天生丽质难自弃。人口增速,过去几年厦门维持全国前8。在福建,摆脱了“地域特征制约”的城市,也只有厦门。所以,虽然厦门的房价有点透支,但会长期维持高位,尤其是空间稀缺的厦门岛上。



第八名:广州


在最近一波牛市里,一线城市房价的上涨顺序是“深圳—上海—北京—广州”,广州在一线城市里属于跟涨、补涨性质。下一波行情,恐怕也会如此。


广州目前汇聚的资金总量为5.2万亿,不到北京的一半,相当于深圳的72%,杭州的140%。这说明,广州经济实力雄厚,仍然对“强二线城市”保持相当大的优势。但问题是,广州在独角兽企业数量、上市公司市值、民企活跃度等方面,都已被杭州超过。所以,未来10年是广州非常关键的10年——搞好了,可以拉近跟深圳的距离;搞不好,就可能真的被杭州超过。至于房价,由于广州仍然在做大城市规模,大力度发展南沙,广州的中心区域在扩大,所以中心区房价上涨幅度会受到制约。


第九、第十


未来10年,中心区房价的九、十名,将在台北、南京、成都、天津、青岛之间产生。


目前珠海房价也比较高,但未来10年的排位或许会下移,因为珠海城市级别低、人口总量少(达不到修建地铁的标准),公共服务资源不如老牌省会城市、直辖市(比如天津)。


至于温州,由于远离中心城市,自身很难发展为中心城市,房价将继续高位横盘,没有显著的投资价值。温州商人掌握了大量财富,会在相当长的时间里托住温州的房价。从2015年末到2017年末,温州小学生人数是下降的,这是一个不太好的信号。


明星地级市的“星光暗淡”,以及强省会城市的崛起,是过去10年中国城市竞争的基本特征,而且将持续贯穿下一个十年;下一个十年,“二流直辖市”也会“星光黯淡”。未来,杭州、南京、成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥等城市,将迎来大发展时期。


中国最重要的十大战略城市


来源:罗天昊国与城(ID:luotianhao99)  

作者:罗天昊


战略要冲,雄踞天下。


最重要的战略城市(城市组),有两个说明。


一,可能是单一城市,也可能是两个城市的组合。


二,判断战略地位,不仅仅考量经济,还要考量政治,军事,区域影响,以及失去成本。通俗而言,就是丢不起。


当下,中国最重要的十大战略城市组,分别是北京、上海、武郑、广州、成渝、沈阳、西兰、乌鲁木齐、南昆、湛江


一、北京


首都,中国政治文化和科技中心。兼北方中心。


随着雄安新区的崛起,未来北京将出现巨大变化。天津重要性更将下降,京津并列的时代终结。


政治中心的地位被分流,两千年来,将一切最优质公共资源集中于首都的模式,将得到改变。未来的北京,将没有当下北京强势。但是却更安全。


经济地位将下降,北京当下的经济地位,是非常态,集中了太多的资源所致,随着中国更加市场化,北京将逐步被珠三角和长三角的中心城市赶超,经济排位将在第三名甚至以第三名之后。


作为连接华北,漠北,东北的北方交通中心,军事重镇,北京在北方具有无可替代的中心地位。这也是天津虽然被国家定位为北方经济中心,但是事实上却无法胜出北京的核心因素。北京的北方中心功能,往往被忽视,北京不能疏解交通功能,核心原因就是它是三北枢纽,北京疏解物流和市场,将严重伤害东北。


至于科技中心,文化中心,都是作为首都的派生物,无需多言。


二、上海


东部中心,长江入海城市,中国沿海开放前沿


作为中国经济之河长江的入海口城市,上海在中国弓字型战略的箭口,同时,又是沿海城市,两者叠加,地理位置得天独厚。


随着北京削减功能,未来上海将成为中国无可争议的经济中心。


上海最大威胁,是开放性还不够。作为海派城市代表,上海需要恢复百年前的开放度,而不是三十年前的开放度。


霸占浙江地盘搞了中国第一大港口之后,上海的对外吞吐功能上升。


杭州、南京、苏州等重要的经济重镇,因为离上海太近,战略重要性下降一个档次,无法成为国家最重要的战略性城市。正如北京存在,天津就失去了无可替代的地位。


但杭州、南京、宁波、苏州等长三角诸雄崛起,将分流上海的作用。


三、武郑城市组


武汉郑州城市组。


把武郑放在第三位,不是突兀,而是回归。


作为一个海陆兼备的大国,中国的经济地理中心,战略地位极度重要。


长沙略偏南,太原略偏北。合肥、南昌略偏东。均有先天不足。


武汉和郑州均成为国家中心城市,足见国家远略。


改革初期推行先沿海后内地的战略,武郑才暂时被淹没,到了重新估量地位的时候。


尤其是陆路交通,武郑具有绝对性、压倒性、摧毁性的优势地位。在铁路系统,武汉和郑州千公里内直达城市,覆盖中国经济总量的90%以上,是中国高铁时代的大陆核心,重要性超越京城。


武汉近年经济发展速度惊人,已成为中国十大城市之一,可以预见,未来更长久的时间内,武汉的经济地位将进一步提升,最终将定格为中国前三至前五的位置。成为中国的三大最重要的城市之一(陆地中心)。战略地位仅次于北京(全国中心,政治中心)和上海(经济中心,东部沿海开放中心)。


中国的芝加哥,十年可期。


郑州当下经济总量不够大,未来进入前十估计就是终点。但是,郑州的战略意义,在于隔断北京对于黄河以南的资源吸附。保护华中不象河北一样被北京搜刮。


此外,武郑一体,高铁雄霸全球。


四、广州


华南中心。珠三角经济中心


两千年的广州,四十年的深圳。


近期,深圳GDP总量已经超越广州,但是,广州而非深圳,成为华南最重要的战略要地,比拼的不仅是经济。


广州为华南交通枢纽,链接广东省内和南方的战略中心,这种地位无法取代。深圳为交通末梢,战略腹地只有粤东。


五、成渝城市组


重庆为长江上游经济中心。


综合经济体量、人口和地理位置,重庆是武汉之外,中国未来的天选之子。


西南腹地的重要性,此前并不为国家所重视。随着环保形势的日益严峻,中国环境保持最好的区域,重要性将日益凸显。


重庆是中部之尾,西部之头,链接中国两大板块,战略地位非常重要。


重庆和成都,还是中国大西部最合适发展经济的地方。弹性空间大,辐射面广。


西部振兴,腹地广大,但是前沿却在成渝。


当下,重庆成为中国西部最重要的经济重镇,西南产业中心。未来需要加大开放,成为西部资源中心,人口中心。


成都是四川省会,千年来的天府之国,也是链接云南和西藏、青海的枢纽之一。且在西南经济最为发达,成都与重庆,难以决出高下,成渝并称中国西南之核,更为恰当。


六、沈阳


东北中心,中国不可或缺的战略中心之一。


一时沉浮,并非终局。


东北曾是中国经济的长子,如今虽临时衰落,但是,东北根基雄厚。东北总面积近100平方公里,人口1亿。是中国一个非常特殊的区域。


东北的消费能力强大,消费占GDP的比重,超过全国平均水平,潜力巨大。


东北复兴,就是沈阳大放异彩的时候。


沈阳目前还没有入选国家中心城市,但是未来大势所趋。


七、西兰城市组


西安为西北的开端。兰州是枢纽。


感受中国的经济地理,坐火车才能有直观的感受。


在广袤的大西北,几乎所有的重镇,都从西安出发,但是西安不能直达很多西北中小城市,只有兰州,才可以大小通吃。不仅可直达萨拉、西宁、银川、乌鲁木齐等中心城市,很多中等城市和小城市,也唯有兰州才有直达的火车。没有兰州中转,很多地方都需要绕道。


扼制大西北,西兰举足轻重。


就发展经济而言,越过兰州之后,基本属于不适合发展经济的区域。所以,西北虽大,主要经济区却以西安为中心,以兰州为边界。


西安目前还没有入选国家中心城市,但是未来大势所趋。


八、乌鲁木齐


中亚门户,新疆中心。


乌鲁木齐的重要性,不在于经济,而在于政治与军事。


乌鲁木齐为南北疆战略核心,中亚要冲,决定中国未来百年的安定还是战乱。


乌鲁木齐的经济并不突出,但是军政重要性在国内仅次于北京。看警力密度即知。


九、南昆城市组


中国与东南亚陆地枢纽。


昆明与南宁是否崛起,不取决于自己,而在于东南亚。


当下,中国与东南亚都处于产业低端,竞争多于互补。只有当中国率先实现产业升级,与东南亚产生产业互补,北部湾战略才生效。昆明和南宁作为中国与东南亚贸易的陆路中心,将产生质的飞跃。


十、湛


中国的好望角,扼北部湾战略中心。


湛江的重要性一直被忽略。一方面是因为湛江作为南海舰队基地,军事重地,限制了经济发展,另一方面因为广深非常强势。


湛江的重要性,随着东南亚的崛起和北部湾战略推进日益显现。


笔者认为,湛江是中国的好望角。扼北部湾中心。



虽然北部湾出海口不少,但是只有湛江拥有最广阔战略腹地。海南孤悬海外,在交通末梢,广西的出海口,则腹地不够,唯有湛江,直接连接广东,并经由广东连接北部中国最重要的经济板块,最合适作为北部湾出海口。


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