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来源：牛熊交易室（niuxiong2016）已授权

2016年9月17日，济南，买房者如丧尸来袭！

17日，某楼盘在济南奥体中心开盘，首期推出1224套房源，两个半小时便被一抢而空，销售额达11.06亿，刷新了东部楼市开盘新纪录！

’很多人“跑着选”，有的甚至几秒钟就定下一套。“抢不上的客户有的都急哭了。”售楼人员都惊呼：没想到如此疯狂！“

2016年9月18日，杭州：开发商惊呼网签系统要崩溃！

自9月18日下午5时政策发布，到19日零时开始执行，七小时内，网签上演了一出“生死时速”。网上的成交记录几乎每分每秒都在刷新，截止19日零点，杭州创造了网签5105套的历史纪录，几乎相当于平时一个月的成交量。

为了冲业绩，有的开发商甚至拿着POS机，赶到上海让客户刷卡。

现场，躁动的人们挤满了中介公司，手里拿着签约文件，脸上带着焦急、恐慌的神情，生怕下一秒自己就错过了这趟车。此情此景，太过相似。

你以为疯狂的只有杭州吗？

今天上午，国家统计局公布了8月份70个大中城市房价，超过90%的城市房价上涨。

郑州

其中，新房环比涨幅最大的城市是郑州，环比上涨5.6%。火热的楼市一度出现购房者仅有2分钟时间来选购房源的局面。

上海环比涨幅也超过了5%，这与即将出台楼市新政的传言有关。一套1998年的30平米的房子因为位于静安区的优秀学区，卖了近600万。

此外，包括南京、合肥、无锡等热点城市的房价环比涨幅都超过4%。北京、天津、石家庄、杭州、厦门、济南、武汉的环比涨幅都超过了3%。

深圳

深圳虽然8月涨幅不在前列，但美国经济咨询公司Longview Economics的一项最新研究显示，深圳已成为全球房价第二贵的城市，仅次于加州圣何塞。

中国人民银行昨天发布《2016年第三季度城镇储户问卷调查报告》，对全国50个城市2万户城镇储户进行问卷调查，结果显示，53.7%的居民认为目前房价“高，难以接受”，42.9%的居民认为目前房价“可以接受”，仅有3.4%的居民认为“令人满意”。

限购降温！

在杭州之前，今年的“房价四小龙”合肥、苏州、南京、厦门等热点二线城市已经先后伸出了调控之手。

合肥

限贷。合肥以抬高首付比例的方式来抑制购房，比如，已经有贷款记录的，首付比例为40%。当个人想买第3套房时，则无法使用住房公积金贷款。

苏州

外地购房者限购。外籍居民购买第2套住房时，要在最近2年内，缴满1年税或者社保。

南京

 限贷。南京政策与合肥类似，都是限制首付比例，不同的是，到第3套房时，就不发放贷款了。

厦门

限购。厦门则在房屋面积上抬高了门槛，有三类居民家庭不能购买144平方米以上的房子。

武汉

限贷。在武汉，当你已有一套或以上房，首付比例均为40% ，到第三套时，暂停发放相应购房贷款。

郑州

房九条。被业界称为“为限制地王量身定制”。“限地价，竞房价”，土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止。

这就是泡沫的顶点，这就是末日的狂欢！

4万亿融资让股市从泡沫到崩溃，房地产中的19万亿会如何？

当下的中国，全民为房而疯狂，这场2015年末重新被燃起的抢房运动让人瞠目结舌，几百万的房子像白菜一样子被抢购，上海的离婚登记处因为离婚太多而限号，造谣的地产中介被刑拘......

当下的一切似曾相识，但上世纪90年代担心通胀抢购的是生活用品，2003年非典期间抢购的是板蓝根，而今抢的房子却都是上百万啊！只能说，中国的土豪太多了，当然肯定也有很多人绑架了几代人的幸福而抢。

为什么会去抢？因为这是一个给你五倍杠杆、一年可能上涨100%的投资机会，一年收益就是10倍啊！

如果你很想感谢周行长，先不要着急，真的会这么好吗？这不会是一个史诗级的大泡沫吗？

用刚过去一年但显然绝大多数人已忘却或麻木的股市大崩溃来对比一番，虽然二者有差异，但本质上是一样的。

    

 一、房市杠杆资金19万亿，A股最高峰4万亿

 

杠杆猛于虎。

毫无疑问，这一轮急剧的房地产泡沫是一个典型的杠杆资金推动。牛熊交易室（ID:niuxion2016）统计显示，截至2016年6月底，中国个人房贷余额为16.55万亿元，如果按照2016年二季度的房贷增加额推算，到9月底房贷余额将达到17.9万亿左右。

单纯看数值没多少感觉，但如果我告诉你这其中的11万亿是在2011年9月之后产生的，惊讶不？5年时间房贷余额从6.9万亿增加到17.9万亿，这印钞放水的力度即便是当年的四万亿也是望尘莫及。

图2：2011年9月以来中国个人房贷激增11万亿，来源：牛熊交易室

 

注意，这还仅仅是金融机构口径统计的房贷，如果加上地产商、中介商提供的首付贷、消费贷等，这个数值粗略估算还得加上1万亿元。也就是说中国的房地产市场上，至少19万亿的杠杆资金卷入其中。

也许很多人想起了2015年的股市大崩溃，当时令人闻之色变的股市杠杆资金有多少呢？

按照笔者在《杠杆黑洞：A股惊魂68小时技术性复盘》的统计，截至2015年6月18日，券商融资余额达到历史高峰22666.35亿元，再加上估算的场外配资规模1.5万亿元～2万亿元，A股市场场内外融资合计至少4万亿元。

图3：2015年以来的两融余额情况（资料来源：牛熊交易室）

 

4万亿的股市杠杆资金把股市翻倍，杠杆连环爆之后又就把股市搞得天翻地覆，股灾爆发后的9个月中有十几个交易日出现千股跌停，简直已不能用惨烈来形容了。

单从这杠杆资金绝对量而言，当前的房地产泡沫比起股市过之而无不及。

 

二、房市杠杆占比12.67%，股市最高8%

 

肯定有人指出，怎么能这么简单的对比呢？

那好，我们先看购房款中的房贷占比情况。牛熊交易室（ID：niuxiong2016）数据统计显示，1995年~2016年6月以来中国商品住宅累计销售额为55.79万亿元，按2016年6月底16.55万亿房贷余额计算，占比29.66%，即平均每套房近三分之一的购房款为银行贷款。

这是长时间序列的计算，如果算近些年的，该数据会高出很多。如果以2016年上半年新增房贷2.37万亿、5.7万亿商品住宅销售额计算，这个比例高达40%（当然二手房房贷是应该剔除的）。

我们再来看下房市和股市中杠杆资金的各自比例。

2016年年初，笔者曾在2014年6月撰写的《房市大衰退：33年房市变迁大推演》的基础上估算，截至2015年底，中国城市的房地产市场市值约在110~132万亿元。

若按2016年以来的涨幅粗略算来，目前上限近150万亿的城市房地产市场中（农村房地产无法贷款），房贷等杠杆资金约19万亿，占比约12.67%。而2015年股市杠杆资金最高时4万亿，对应的是约50万亿市值，占比约8%。

图4：房市股市中杠杆资金占比情况，资料来源：牛熊交易室

 

面对这样的市场杠杆占比，是不是很直观呢？

三、

 

如果说上述只是静态的对比数据，更能说明问题的是，。

在2015年之前，季度新增房贷保持在5000亿元以下，甚至在2012年二季度只有1900亿元。但在2014年11月央行的双降之后，房贷增长不断刷出新高。

对比2011年9月， 5年时间房贷余额从6.9万亿增加到17.9万亿（2016年9月预估值）。最让人瞠目结舌的是2016年上半年房贷增加2.37万亿，2015年6月~2016年6月增长3.91万亿，一年时间增长30.69%。

再看崩溃的2015年股市大泡沫，2015年1月19日股市两融余额为1.1万亿元，而到了5月20日就突破了2万亿元，到6月18日增长到2.27万亿，5个月翻倍。

虽然房市中的杠杆资金扩容比例逊于股市，但考虑到体量其实也是半斤八两了。

图5：2016年单季度房贷新增超万亿，90%的居民贷款来买房（数据来源：牛熊交易室）

 

房贷占居民户中长期贷款比例更能说明全民疯狂为房，2014年4季度购房贷款占居民中长期贷款比例顿时从3季度55%飙升至85%，而到2016年3月、6月该数据都已超过90%。也就是说，超过90%的居民借贷都是用于买房了。

图6：一个房产销售的朋友圈

结语：

 

虽然股市楼市有差异，数据是不会骗人的，一样的疯狂背后，折射的是一样的信号。

我总有一种感觉，我们当下所经历的将会深深地被记录在世界的金融史中，要么作为一种泡沫必然崩溃的宿命，要么作为一个伟大的人类经济实验的奇迹。但看遍2000多年古今中外的金融史，从罗马帝国到美联储格林斯潘时代，前者是司空见惯，后者尚无先例。

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