2021-04-28 02:03:48
刚需主导的深圳楼市，买与不买不再是问题，关键是就这么多预算，买哪里才是个问题。
宝安近年来逐渐成为置业热点，一方面是自身配套日益完善，另一方面是受南山需求溢出的推动，对于追求居住品质和升值潜力的刚需来说，宝安中心区和碧海片区成了大家的首选，但同等预算户型差不多，碧海有些小区总价都赶上宝中了。碧海凭什么赶上宝中？宝中是否还有捡漏机会？
这里我直接从购房者最关心的预算出发，400万到450万2房，首付120万上下，到底是选择宝安中心区还是碧海片区？大部分房友都是在户型和地段之间抉择，本人将把这个预算内适合的楼盘户型和价格综合解析出来，仅供大家参考。
宝中拥有整个宝安最好的地理位置和配套设施，从宝中开扒，地产人士普遍默认的宝中区域是宝安大道以西，新安六路以南，湖滨路以北。
宝中的壹方中心和欢乐海岸（规划在建）可以说给宝中的配套锦上添花，加上前海辐射的概念，宝中成为刚需置业和投资的首选地段。由于2016年11月08日上调计税价格，使得宝中很多物业都被豪宅化，宝安房产计税总价360（含360）以上为豪宅，交易则差额征收增值税。不过此次两个片区对比以购房的最终成本接近来解析，所以有豪宅税的楼盘和户型不在此讨论范围（部分小区因楼层，户型等因素差异会产生豪宅税）。
按这个预算，我从小区成交活跃度和涨幅比例来分析，宝中的西城雅筑、花样年、佳华名苑、西岸观邸、菁英趣庭、好旺角、金成时代、风临洲基本就是中心能选的楼盘了，至于宝中唯一的楼梯房达海花园暂不参与，这里我挑了几个最最热点的小区做个介绍。
宝安的老大哥鸿荣源物业，2013年新盘，带宝安小学和新湖中学学位，周边有沃尔玛、福中福市场、宝安体育馆和宝安妇幼保健院。
小区分ABCD四座，3梯8户，小户型楼盘住家还是可以接受的，物业管理绝对让你放心。
(a)、小区最稀缺最抢手的户型实属D座的05/06户型，66㎡左右2房，东南向，共56户，6月成交一套29楼，有豪宅税425万左右，户型非常稀缺，一年成交2—3套，住家首选，能不能买到还是要看运气。
(b)、A栋03和D栋02户型，66㎡左右2房，东北向送入户花园，2个房间都能放1.5米床。
(c)、B座C座03/05户型，为65㎡左右2房，东北向看新湖路，会有点吵。
(d)、A座05/06户型为64㎡左右2房，西北向，楼下正在施工，短期内会有噪音影响，后期可能影响视野和采光。
腾讯人耳熟能详的楼盘，2011年竣工，小区27㎡的单间依然卖得很火，主要得益于户型方正和地段，开发商统一装修，每栋户型为错层结构，客厅出阳台和卧室出阳台价格相差10万左右，当然与业主心态和房屋保养情况也会有一定关系。
这个预算以58㎡左右2房作分析：
(a)花郡(EFGH座)和花乡(ABCD座)成交最好为东南向客厅和卧室出阳台户型，分别位于E座H户型、F座B/M户型、G座N户型、C座D户型、B座C户型，朝向占优，通透性和采光好。
(b)其次为西南向客厅和卧室出阳台，D座J户型，阳台看花郡小区、H座D户型（楼下在建写字楼，后期可能会影响采光和视野）、A座N户型和E座C户型（看花园住家安静）。
(c)剩下的东北向和西北朝向价格相差不大，除A座J户型朝宝安大道外，可以根据在售价格做选择，租金相差不大。
最大的缺点就是小区小，AB两栋的空中花园，但开发商还是比较给力的，每个户型都赠送15-17㎡，户型也方正实用。总价在380万左右，价格从年初到现在涨幅在35万左右。
2007年入伙，3栋的EFGH户型均为西南向客厅出阳台，FG户型为61㎡左右2房，户型还算方正，小房间比较小，只能放1.2㎡床，EH户型为64㎡左右2房，端头位置，户型实用。5栋6栋的C户型为69㎡左右2房，东北向错层结构。
2004年入伙，一期(ABC栋)，2房分布在C1和C3栋，C1栋76㎡左右，北向2房采光较差，C3栋为南向，通风采光好，很少放卖。二期(DE栋)，71㎡左右2房正南向，户型通透，就是小区小。
2006年入伙，小区赠送非常给力，开发商直接送一个房间面积，小区单间普遍偏高，带宝安实验学校学位，周边规划都是豪宅区。3A栋06户型、3B栋05/06户型为51㎡左右东北向2房，奇数层客厅出露台。1A栋06户型为47㎡左右2房，东南向，奇数层客厅出露台。
碧海作为宝安的后起之秀，实际上碧海的区域范围是西乡大道以北，宝安大道以西，银田路以南，因为碧海片区内相队周边区域来说，农民房相对较少，楼龄也新，临近的一些新盘也有人会划到碧海片区去，毕竟小区楼龄相对来说较新。
楼龄基本是2006年后竣工，居住环境还是非常舒适的，前提是你要能接受碧海的飞机噪音。有地铁1号线西乡站和11号线碧海湾站，靠近S3沿江高速，进关内非常方便，加上西乡体育中心、碧海湾公园和西湾红树林（已建两期），整体配套已经很成熟。按关注度依次排序，招商果岭、润恒尚园、富通城二期&三期、合正•汇一城和中信湾上六座。
2012年新盘，带西湾小学和海湾中学学位，最大的卖点就是招商物业管理，小区物业管理很到位，每个户型都很方正，开发商送的精装也还算厚道，整个小区的2房都分布在6栋7栋。
(a)6栋和7栋2单元的AB户型76㎡左右，东南向，7栋小房间会大一些，不过会受宝安大道车流声音影响。
(b)6栋和7栋的EF户型，西南向，高层可以看海景，住家非常安静，也是整个小区最受欢迎的户型。
(c)6栋7栋1单元的AB户型，西北向，高层可以看海景和高尔夫球场，总体价格会比其他户型低5-10万左右，具体看业主心态。
2015年入伙，小区环境和楼龄都很受年轻人的青睐，旁边就是高尔夫球场和碧海湾公园，空气质量非常好。
(a)1栋EF户型和2栋的E户型，为东北向81㎡左右2房，奇数层客厅正出阳台，偶数为侧出，主卧送小露台。
(b)2栋C户型，76㎡左右2房，西南向，高层可看海景和高尔夫球场，户型非常稀缺。
(c)6栋E户型，79㎡左右2房，餐厅跟客厅对流，可以改3房。
整个小区以小高层为主，车位也达到1:1.5，两个房间都能放1.5米床。
（a）A栋03/04户型，76㎡2房，东南向看西乡大道，会有车流噪音，奇数层客厅出阳台，总高11层。
(b)B栋03/04户型，西南向，奇数层客厅出阳台，住家安静。
(c)D栋01/02户型，东北跟西北向，全部客厅出阳台。
1栋AB座的03/04户型，送入户花园，可改书房，奇数层出阳台，视野受幸福港湾影响；4栋A座的03/04户型，东南向看游泳池，高层可看海景，靠近沿江高速，有噪音影响。
2012年入伙，地铁口上盖物业，楼下就是宝安人流量最高的天虹商场，交通购物都非常方便。
(a)1栋F座01、1栋G座01、4栋01、1栋H座02、1栋J座02户型，均为东南向，76㎡左右2房。
(b)1栋C座06、1栋D座01、1栋E座01户型为西南向，看新湖路，会有噪音影响。
(c)2栋A座02/03、3栋B座03户型为西北向。
中信品牌开发商，小区2房基本无赠送。
(a)6栋AB单元的01/02户型，74㎡左右2房，小房间比较小，南向偶数层客厅出阳台。
(b)6栋AB单元的05户型，66㎡左右2房，北向，户型实用，很少放卖。
(c)7栋AB单元的10,11,12户型，64㎡2房，卧室出阳台南向，户型方正，2个房间大，客厅采光差些。
通过以上楼盘的户型分析来看，碧海受地段影响，开发商在建筑面积和赠送方面都做得有优势，小区环境也偏舒适，相应每套房子的单价也相对宝中要低些，除去飞机噪音来说整体环境还是非常宜居的；宝中则拥有得天独厚的配套优势，投资和过渡都是非常不错的选择，未来的上升空间充满想象，住家的需求群体不介意小区和户型因素的话肯定是首选。
这里提供2017年1月到现在的部分小区房价变化情况，宝中和碧海都从价格幅度变化比较大的三个盘做分析，最终成交价均为业主提供数据，会有少许误差，其他楼盘的价格浮动和成交量基本变化不大。
从价格幅度空间来看，更能直观的体现出每个楼盘的活跃度以及涨幅比例，大家可以根据自身情况和对楼盘户型的喜好来做选择。
希望可以帮到您，祝早日上车！
（注：后续我们将更加有针对性的提供一系列大家最为关心的置业问题，如宝安学位房分析、置换首选片区和小区、投资选哪里、200-300万总价上车盘等）
本文由房客会宝中、碧海通客户经理eason提供，想了解这两个区域内更多小区和房源资讯可扫码加其微信咨询。