独家干货 | 首付120W左右,宝中和碧海刚需2房怎么选?(附热点小区涨幅)

深圳房客会 2019-03-02 02:29:28


刚需主导的深圳楼市,买与不买不再是问题,关键是就这么多预算,买哪里才是个问题。


宝安近年来逐渐成为置业热点,一方面是自身配套日益完善,另一方面是受南山需求溢出的推动,对于追求居住品质和升值潜力的刚需来说,宝安中心区和碧海片区成了大家的首选,但同等预算户型差不多,碧海有些小区总价都赶上宝中了。碧海凭什么赶上宝中?宝中是否还有捡漏机会?


这里我直接从购房者最关心的预算出发,400万到450万2房,首付120万上下,到底是选择宝安中心区还是碧海片区?大部分房友都是在户型和地段之间抉择,本人将把这个预算内适合的楼盘户型和价格综合解析出来,仅供大家参考。


宝中:投资过渡均可


宝中拥有整个宝安最好的地理位置和配套设施,从宝中开扒,地产人士普遍默认的宝中区域是宝安大道以西,新安六路以南,湖滨路以北。


宝中的壹方中心和欢乐海岸(规划在建)可以说给宝中的配套锦上添花,加上前海辐射的概念,宝中成为刚需置业和投资的首选地段。由于2016年11月08日上调计税价格,使得宝中很多物业都被豪宅化,宝安房产计税总价360(含360)以上为豪宅,交易则差额征收增值税。不过此次两个片区对比以购房的最终成本接近来解析,所以有豪宅税的楼盘和户型不在此讨论范围(部分小区因楼层,户型等因素差异会产生豪宅税)。


按这个预算,我从小区成交活跃度和涨幅比例来分析,宝中的西城雅筑、花样年、佳华名苑、西岸观邸、菁英趣庭、好旺角、金成时代、风临洲基本就是中心能选的楼盘了,至于宝中唯一的楼梯房达海花园暂不参与,这里我挑了几个最最热点的小区做个介绍。


1
西城雅筑


宝安的老大哥鸿荣源物业,2013年新盘,带宝安小学和新湖中学学位,周边有沃尔玛、福中福市场、宝安体育馆和宝安妇幼保健院。



小区分ABCD四座,3梯8户,小户型楼盘住家还是可以接受的,物业管理绝对让你放心。


(a)、小区最稀缺最抢手的户型实属D座的05/06户型,66㎡左右2房,东南向,共56户,6月成交一套29楼,有豪宅税425万左右,户型非常稀缺,一年成交2—3套,住家首选,能不能买到还是要看运气。

(b)、A栋03和D栋02户型,66㎡左右2房,东北向送入户花园,2个房间都能放1.5米床。

(c)、B座C座03/05户型,为65㎡左右2房,东北向看新湖路,会有点吵。


(d)、A座05/06户型为64㎡左右2房,西北向,楼下正在施工,短期内会有噪音影响,后期可能影响视野和采光。

 

2
花样年•花郡/花乡


腾讯人耳熟能详的楼盘,2011年竣工,小区27㎡的单间依然卖得很火,主要得益于户型方正和地段,开发商统一装修,每栋户型为错层结构,客厅出阳台和卧室出阳台价格相差10万左右,当然与业主心态和房屋保养情况也会有一定关系。



这个预算以58㎡左右2房作分析:


(a)花郡(EFGH座)和花乡(ABCD座)成交最好为东南向客厅和卧室出阳台户型,分别位于E座H户型、F座B/M户型、G座N户型、C座D户型、B座C户型,朝向占优,通透性和采光好。

(b)其次为西南向客厅和卧室出阳台,D座J户型,阳台看花郡小区、H座D户型(楼下在建写字楼,后期可能会影响采光和视野)、A座N户型和E座C户型(看花园住家安静)。

(c)剩下的东北向和西北朝向价格相差不大,除A座J户型朝宝安大道外,可以根据在售价格做选择,租金相差不大。

 

3
佳华名苑


最大的缺点就是小区小,AB两栋的空中花园,但开发商还是比较给力的,每个户型都赠送15-17㎡,户型也方正实用。总价在380万左右,价格从年初到现在涨幅在35万左右。


 

4
菁英趣庭


2007年入伙,3栋的EFGH户型均为西南向客厅出阳台,FG户型为61㎡左右2房,户型还算方正,小房间比较小,只能放1.2㎡床,EH户型为64㎡左右2房,端头位置,户型实用。5栋6栋的C户型为69㎡左右2房,东北向错层结构。

 

5
好旺角一期、二期


2004年入伙,一期(ABC栋),2房分布在C1和C3栋,C1栋76㎡左右,北向2房采光较差,C3栋为南向,通风采光好,很少放卖。二期(DE栋),71㎡左右2房正南向,户型通透,就是小区小。


 

6
西岸观邸


2006年入伙,小区赠送非常给力,开发商直接送一个房间面积,小区单间普遍偏高,带宝安实验学校学位,周边规划都是豪宅区。3A栋06户型、3B栋05/06户型为51㎡左右东北向2房,奇数层客厅出露台。1A栋06户型为47㎡左右2房,东南向,奇数层客厅出露台。



碧海:住家空间大


碧海作为宝安的后起之秀,实际上碧海的区域范围是西乡大道以北,宝安大道以西,银田路以南,因为碧海片区内相队周边区域来说,农民房相对较少,楼龄也新,临近的一些新盘也有人会划到碧海片区去,毕竟小区楼龄相对来说较新。


楼龄基本是2006年后竣工,居住环境还是非常舒适的,前提是你要能接受碧海的飞机噪音。有地铁1号线西乡站和11号线碧海湾站,靠近S3沿江高速,进关内非常方便,加上西乡体育中心、碧海湾公园和西湾红树林(已建两期),整体配套已经很成熟。按关注度依次排序,招商果岭、润恒尚园、富通城二期&三期、合正•汇一城和中信湾上六座。


1
招商果岭


2012年新盘,带西湾小学和海湾中学学位,最大的卖点就是招商物业管理,小区物业管理很到位,每个户型都很方正,开发商送的精装也还算厚道,整个小区的2房都分布在6栋7栋。



(a)6栋和7栋2单元的AB户型76㎡左右,东南向,7栋小房间会大一些,不过会受宝安大道车流声音影响。

(b)6栋和7栋的EF户型,西南向,高层可以看海景,住家非常安静,也是整个小区最受欢迎的户型。

(c)6栋7栋1单元的AB户型,西北向,高层可以看海景和高尔夫球场,总体价格会比其他户型低5-10万左右,具体看业主心态。

 

2
润恒尚园


2015年入伙,小区环境和楼龄都很受年轻人的青睐,旁边就是高尔夫球场和碧海湾公园,空气质量非常好。



(a)1栋EF户型和2栋的E户型,为东北向81㎡左右2房,奇数层客厅正出阳台,偶数为侧出,主卧送小露台。

(b)2栋C户型,76㎡左右2房,西南向,高层可看海景和高尔夫球场,户型非常稀缺。

(c)6栋E户型,79㎡左右2房,餐厅跟客厅对流,可以改3房。


3
富通城二期


整个小区以小高层为主,车位也达到1:1.5,两个房间都能放1.5米床。



(a)A栋03/04户型,76㎡2房,东南向看西乡大道,会有车流噪音,奇数层客厅出阳台,总高11层。

(b)B栋03/04户型,西南向,奇数层客厅出阳台,住家安静。

(c)D栋01/02户型,东北跟西北向,全部客厅出阳台。


4
富通城三期


1栋AB座的03/04户型,送入户花园,可改书房,奇数层出阳台,视野受幸福港湾影响;4栋A座的03/04户型,东南向看游泳池,高层可看海景,靠近沿江高速,有噪音影响。



5
合正•汇一城


2012年入伙,地铁口上盖物业,楼下就是宝安人流量最高的天虹商场,交通购物都非常方便。



(a)1栋F座01、1栋G座01、4栋01、1栋H座02、1栋J座02户型,均为东南向,76㎡左右2房。

(b)1栋C座06、1栋D座01、1栋E座01户型为西南向,看新湖路,会有噪音影响。

(c)2栋A座02/03、3栋B座03户型为西北向。


6
中信湾上六座花园


中信品牌开发商,小区2房基本无赠送。



(a)6栋AB单元的01/02户型,74㎡左右2房,小房间比较小,南向偶数层客厅出阳台。

(b)6栋AB单元的05户型,66㎡左右2房,北向,户型实用,很少放卖。

(c)7栋AB单元的10,11,12户型,64㎡2房,卧室出阳台南向,户型方正,2个房间大,客厅采光差些。

结语


通过以上楼盘的户型分析来看,碧海受地段影响,开发商在建筑面积和赠送方面都做得有优势,小区环境也偏舒适,相应每套房子的单价也相对宝中要低些,除去飞机噪音来说整体环境还是非常宜居的;宝中则拥有得天独厚的配套优势,投资和过渡都是非常不错的选择,未来的上升空间充满想象,住家的需求群体不介意小区和户型因素的话肯定是首选。


这里提供2017年1月到现在的部分小区房价变化情况,宝中和碧海都从价格幅度变化比较大的三个盘做分析,最终成交价均为业主提供数据,会有少许误差,其他楼盘的价格浮动和成交量基本变化不大。



从价格幅度空间来看,更能直观的体现出每个楼盘的活跃度以及涨幅比例,大家可以根据自身情况和对楼盘户型的喜好来做选择。


希望可以帮到您,祝早日上车!


(注:后续我们将更加有针对性的提供一系列大家最为关心的置业问题,如宝安学位房分析、置换首选片区和小区、投资选哪里、200-300万总价上车盘等)


本文由房客会宝中、碧海通客户经理eason提供,想了解这两个区域内更多小区和房源资讯可扫码加其微信咨询。



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