好望角CEO詹惠敏:全球资产配置正当时

宜信好望角 2018-09-22 08:05:43

前段时间,中国股市跌速超过全球所有同类市场,并经历了2012年来的首次转熊,短短一个月里蒸发掉的市值超过英国全年GDP。如此程度的深跌后,如今是不是就到了抄底时刻呢?我个人认为,目前的调整已接近尾声。那么究竟是什么原因造成的呢?其实,这次牛市和大跌的话跟之前是不一样的,原因在于杠杆,在两融资金超过2.2万亿,场外配资也近2万亿的情况下,市场在前期上涨和近期调整过程中,表现出明显的杠杆交易特征,这在中国A股市场以往的波动中是没有的。


掀开海外投资神秘面纱

如何才能在投资中立于不败之地?答案之一就是资产配置。特别是全球化的今天,投资更需要有国际化视野,很多资产投资都是东方不亮西方亮,我原来是GMO新兴市场基金经理,在新兴市场或是国际市场,有买涨的,也有买跌的,但是只要你把资产配置、投资组合做好,有涨、有跌,不会损失太多。这就是资产配置主要的形态图。下面我们先分析下全球主要国家的资产配置,拿我最熟悉的美国资本市场举例,在美国,有两大资产市场,一个是股票资产,一个是房产。

美国股市已经不便宜了,已无投资价值。如图1所示,美国的风险溢价已低于长期平均值,表示股价已高;如图2所示,今年以来资金持续流出美国股票市场,这也表明了美国股市已经到峰顶!


图1;美国股市风险溢价


2,美国股票市场现金流(All Funds:所有基金;MSCI:美国净总收益指数)

而美国的房产往往滞后于经济的,目前美国经济强劲复苏,GDP、公司利润创新高,失业率持续走低。美国房地产市场正处于新一轮上升周期的早期(一般会有5-7年的稳定增长时间)。从目前开始的3-4年,仍然是美国房地产开发投资的好时机。

我们判断股票好坏的时候,有一个指标叫市盈率,那假如要投资房地产,要看什么标准呢?在美国,房地产市场有个最重要的指标——房地产项目的资本化率。资本化率是房地产估价中常用、重要但不易掌握的参数之一。这个指标可以简单用这个公式来表示:资本化率=净运营收入/房产收购价格。


3,美国房产资本化率趋势(apartments:公寓;office:办公楼;retail:零售)

如图3所示,当前各类房产的资本化率仍处于下行通道,且与国债收益率之间有较大的率差,表示市场状况良好,前景乐观。

房产便宜还是房产贵?究竟怎么来比?通过对比美国房地产资本化率与公司债券收益率,如果资本化率大于债券收益率,说明说明房地产投资处于低估区间,是好的投资时机。反之,则不适合投资。


从上图中,我们也可以看出,2006年到金融危机爆发之前,美国房地产投资处于高估的区间,投资风险高。而从2011年开始房地产投资资本化率大于债券收益率的1.2倍,说明房地产投资处于低估区间,是房产开发投资的好时机。

不仅如此,我们还可以看到,近一段时间以来,美国房地产市场需求持续增长,具体表现在:1.各类别房产的出租空置率仍在持续下降,显示出旺盛的需求;2.各类别房产租金在持续上升中。


李嘉诚有句房产投资名言“地点、地点、地点...",其实,隐藏在地点后面的还有一个更根本的原因——人口趋势。正如我一直强调的那样,房地产是一种长线投资,而不是短期投机行为。因此在选择去什么地方投资的时候,必须把这一地区是否具备长期增值优势当作首先考虑的因素,而不是看当下哪个地方的房地产市场火爆与否。而决定长期增值的核心因素就是人口趋势。我这里有一张关于美国、中国人口结构1990-2050年的解析图,从图中,我们也可以看到,美国人口结构持续保持稳定,而相比之下,中国老龄化现象,将越来越严重。这些都无疑不在昭示着美国房地产市场无与伦比的市场投资前景。


有人也许会存在这样的疑问:美国为什么人口结构一直能这么稳定呢?究竟根本的原因在于美国是个移民大国,每年接收大量外来的移民,这些既在一定程度上满足了经济发展的需要,更使本国人口持续稳定。好望角另一个主营业务就是办理海外投资移民,据最新的美国官方消息,截止到9月30日,美国最受欢迎的EB-5投资移民投资额度将要从50万美金涨到80万美金以上,如有移民意向的客户,莫错失良机!


全球资产配置正当时

接下来,我们具体看下美国房地产市场的投资特点:

1.投资热点区域:美国东南部


中国投资人目前美国投资已呈井喷趋势


投资热点集中于美国东南沿海城市,例如曼哈顿、洛杉矶、旧金山等。

2.最具投资前景的主要是非门户城市

福布斯根据人口增长和就业情况,对美国2015年发展最快的城市进行了排名,绝大部分为非门户城市,前20个发展最快的城市中,大部分位于美国东南部,排名前三的城市均位于德克萨斯州(低价、供应充足的能源推动德州经济快速发展)。根据穆迪的研究,长期来看,美国门户城市和非门户城市房地产遵循相同的趋势:金融危机过后,门户城市的房价率先上涨,与非门户城市的房价拉开较大的差距;进入稳定增长阶段后,由于价差的存

在,非门户城市的房产价格有更大的上升空间。


此外,非门户城市的资本化率显著高于门户城市的资本化率,这也验证了非门户城市有更好的投资机会。


3.公寓和独立屋的需求强劲上升,未来发展前景广阔


写字楼和商铺受经济波动影响较大,需求相对不稳定。

赚完美国的钱,再来找找欧洲的投资机会。目前,欧元区与美国的企业盈利状况已经反转,尽管希腊危机使得欧洲始终占据各大媒体的新闻头条,但是希腊危机并不等于欧洲危机。事实上,投行奥本海默(Oppenheimer & Co)的资产配置排名显示,欧洲是最具投资价值的市场,而新兴市场应该避而远之,印度跌至名单下端,泰国、土耳其和新加坡均排名下降。

综上,从投资的角度来讲,不同的资产类别有着不同的投资周期,在高收益兑现的时候往往并不是最好的投资时机,所以在选择投资类别时必须要有前瞻性,要早于别人半步,切忌盲目跟风。海外市场的政治、经济、法律、税务环境与国内有明显的区别,可投资产品更加丰富,定价机制和波动规律也与国内不同,这些差异都是在进行海外投资时需要了解的。在选择投资产品和投资服务方面,提供服务和产品的机构的海外投资能力和经验非常重要,需要既能够为客户提供专业的投资服务,又能够提供丰富的产品满足不同客户个性化的需求。好望角在这方面做了很大的努力,每一个海外投资产品都经过海外投资专业团队的详尽调研和精心设计,丰富的产品线力争满足不同客户的海外资产配置需求。




Copyright © 国外旅游攻略联盟@2017